Was ist die Szenario-Simulation?
Die Szenario-Simulation berechnet die wirtschaftliche Entwicklung einer Immobilie auf Basis Ihrer Eingaben zu Miete, Kosten, Finanzierung, Steuern und Wertentwicklung. Sie erhalten Kennzahlen wie Bruttomietrendite, Mietfaktor und Eigenkapitalrendite sowie Jahres- und Monatsverläufe für Cashflow, Vermögenszuwachs und Kapitaldienst. Detaillierte Tabellen zeigen alle verwendeten Parameter und die Ergebnisse lassen sich als PDF exportieren.
Über den Button "Zum Vergleich" gelangen Sie zur Vergleichsseite, auf der Sie mehrere Szenarien und Immobilien direkt gegenüberstellen können. Die Simulation ist eine Planungs- und Vergleichsrechnung und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Immobilien-Auswahl
Zu Beginn wählen Sie die Basis für Ihr Szenario aus einer Liste von Optionen. Die Option "Leeres Szenario" ist standardmäßig ausgewählt und ermöglicht die vollständig manuelle Eingabe aller Parameter. Dies eignet sich für geplante Käufe, Was-wäre-wenn-Analysen oder den Vergleich verschiedener Finanzierungsvarianten.
Alternativ können Sie eine bestehende Immobilie aus Ihrem Portfolio auswählen. In diesem Fall werden alle Formularfelder automatisch mit den gespeicherten Werten befüllt: Kaufpreis, Kaltmiete, Zinssatz, Tilgung, Nebenkosten und steuerliche Parameter. Dies ermöglicht einen schnellen Start mit konsistenter Datenbasis.
Die ausgewählte Option wird durch einen farbigen Rahmen hervorgehoben. Bei jedem Wechsel zwischen Optionen werden die Formularfelder entsprechend aktualisiert. Wenn keine Immobilien vorhanden sind, erscheint ein Hinweis mit Link zur Erstellung einer neuen Immobilie im ImmoCheck.
Szenario-Parameter
Das Formular gliedert sich in fünf Bereiche mit aufklappbaren Karten.
Im Bereich "Szenario Name" vergeben Sie einen eindeutigen Namen für das Szenario. Neben dem Eingabefeld zeigt ein Icon die Verfügbarkeit des Namens in Echtzeit an: Ein grünes Häkchen bedeutet, dass der Name verfügbar ist, ein rotes Kreuz signalisiert, dass der Name bereits vergeben ist. Bei Auswahl einer Immobilie wird automatisch ein Vorschlagsname generiert. Der Simulationszeitraum legt fest, über wie viele Jahre die Berechnung läuft, typischerweise 30 Jahre.
Der Bereich "Finanzierung" enthält alle Parameter zur Kreditstruktur:
- Zinssatz: Der jährliche Sollzins in Prozent
- Tilgung: Die anfängliche Tilgungsrate in Prozent pro Jahr
- Darlehenssumme: Der aufgenommene Kreditbetrag in Euro
- Gesamtinvestition: Kaufpreis inklusive aller Nebenkosten
- Eigenkapital: Der eingesetzte Eigenkapitalanteil in Euro
- Darlehenstyp: Annuitätendarlehen (gleichbleibende Rate) oder Tilgungsdarlehen (sinkende Rate)
Im Bereich "Miete & Kosten" erfassen Sie die laufenden Einnahmen und Ausgaben als monatliche Beträge:
- Kaltmiete: Die Nettokaltmiete ohne Nebenkosten
- Nicht umlagefähige Kosten: Verwaltung, Kontoführung, Versicherungen
- Instandhaltungskosten: Rücklagen für Reparaturen und Wartung
- Umlagefähige Kosten: Auf den Mieter umlegbare Betriebskosten
- Grundsteuer: Die monatlich umgerechnete Grundsteuer
- Sonstige Kosten: Weitere regelmäßige Ausgaben
- Stellplatzmiete: Einnahmen aus vermieteten Stellplätzen
- Mietausfallrisiko: Kalkulierter Leerstand oder Zahlungsausfälle
Der Bereich "Wachstum" definiert die jährlichen Steigerungsraten:
- Mieterhöhung: Erwartete durchschnittliche Mietsteigerung pro Jahr
- Wertsteigerung: Erwartete Wertsteigerung der Immobilie pro Jahr
Im Bereich "Steuer / AfA" legen Sie die steuerlichen Parameter fest:
- Abschreibungsart: Linear (gleichbleibend) oder Degressiv (anfangs höher)
- Abschreibungssatz: Der jährliche AfA-Satz in Prozent, typischerweise 2% oder 2,5%
- Sonder-AfA-Satz: Zusätzlicher Abschreibungssatz für förderfähige Objekte
- Sonder-AfA-Dauer: Zeitraum der Sonderabschreibung in Jahren
- Steuersatz: Ihr persönlicher Einkommensteuersatz
- Anteil Grund und Boden: Nicht abschreibungsfähiger Grundstücksanteil in Prozent
- Kaufdatum: Relevant für die Berechnung des Bestandsalters
Pflichtfelder sind mit einem roten Sternchen gekennzeichnet. Zahlen werden im deutschen Format mit Komma als Dezimaltrennzeichen eingegeben. Bei Prozentfeldern erscheint automatisch das Prozentzeichen, bei Euro-Beträgen das Währungssymbol.
Berechnungslogik
Die Simulation rechnet jahrweise über den gewählten Zeitraum. Dabei werden folgende Werte ermittelt:
Der Cashflow vor Steuern ergibt sich aus den Mieteinnahmen abzüglich aller Bewirtschaftungskosten und dem Kapitaldienst. Der steuerliche Effekt berücksichtigt die abzugsfähigen Zinsen sowie die lineare oder degressive AfA und gegebenenfalls die Sonder-AfA. Der Cashflow nach Steuern ist das Ergebnis nach Berücksichtigung der Steuererstattung oder Steuernachzahlung.
Der Kapitaldienst setzt sich aus Zinsen und Tilgung zusammen. Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Gesamtrate konstant, während der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsanteil steigt. Bei einem Tilgungsdarlehen bleibt die Tilgung konstant und die Gesamtrate sinkt mit den sinkenden Zinsen.
Der Vermögenszuwachs kombiniert den Cashflow nach Steuern, die jährliche Tilgung und die Wertsteigerung der Immobilie zu einem Gesamtwert.
Ergebnisübersicht
Nach Klick auf "Szenario berechnen" werden die Ergebnisse direkt unterhalb des Formulars angezeigt. Die Berechnung dauert wenige Sekunden, während dieser Zeit zeigt der Button einen Ladeindikator.
Die KPI-Karten präsentieren die drei wichtigsten Kennzahlen auf einen Blick. Die Bruttomietrendite zeigt das Verhältnis der Jahreskaltmiete zum Kaufpreis. Der Mietfaktor gibt an, nach wie vielen Jahren sich der Kaufpreis durch die Miete amortisiert. Die Eigenkapitalrendite misst die Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals. Positive Werte erscheinen grün, negative rot.
Das Kostenstruktur-Diagramm visualisiert die monatliche Belastung als Kreisdiagramm. Die Segmente zeigen die Anteile für Zinsen, Tilgung, Instandhaltung, Mietausfallrisiko, umlagefähige Kosten, nicht umlagefähige Kosten, Grundsteuer und sonstige Kosten. Beim Überfahren mit der Maus erscheinen die genauen Werte und Prozentanteile.
Drei Liniendiagramme zeigen die zeitliche Entwicklung über den Simulationszeitraum. Der Cashflow-Chart stellt den Cashflow vor Steuern, nach Steuern und die Steuerdifferenz als separate Linien dar. Der Vermögenszuwachs-Chart kombiniert ein Balkendiagramm für den jährlichen Zuwachs mit einer Linie für den kumulierten Gesamtwert. Der Kapitaldienst-Chart zeigt Zinsen, Tilgung und den Gesamtkapitaldienst.
Für jedes Diagramm können Sie über Dropdown-Menüs den Zeitraum anpassen (10, 30 oder 50 Jahre) sowie zwischen Jahres- und Monatswerten umschalten. Die Diagramme aktualisieren sich sofort bei Änderung der Einstellungen.
Speichern von Szenarien
Mit dem Button "Ergebnisse speichern" wird das berechnete Szenario dauerhaft in Ihrem Account gespeichert. Nach dem Speichern erscheint ein Dialog mit zwei Optionen: "Zum Vergleich" führt Sie direkt zur Vergleichsseite mit dem neuen Szenario vorausgewählt, "Später vergleichen" schließt den Dialog und Sie können weitere Szenarien erstellen.
Der Szenarioname wird nach dem Speichern automatisch hochgezählt, sodass Sie schnell Varianten erstellen können. Wenn der Name "Szenario 1" war, wird er zu "Szenario 2" für das nächste Szenario.
Gespeicherte Szenarien
Unterhalb des Formulars werden alle Ihre gespeicherten Szenarien als Karten angezeigt. Jede Karte enthält den Namen, das Erstellungsdatum sowie die wichtigsten Parameter: Kaufpreis, Kaltmiete und Zinssatz.
Der Button "Anzeigen" öffnet die vollständige Detailansicht des Szenarios mit allen Tabellen und Diagrammen. Der Button "Vergleichen" führt direkt zur Vergleichsseite, wobei das Szenario und die zugehörige Immobilie automatisch vorausgewählt werden.
Detailansicht eines Szenarios
Die Detailansicht zeigt alle Informationen zu einem gespeicherten Szenario auf einer eigenen Seite. Im Kopfbereich finden Sie den Szenarionamen, die zugehörige Immobilie mit Adresse und das Erstellungsdatum.
Die KPI-Karten zeigen Bruttomietrendite, Mietfaktor und Eigenkapitalrendite identisch zur Ergebnisübersicht.
Sechs Detailtabellen gliedern alle Parameter übersichtlich:
- Basisdaten: Kaufpreis, Kaufdatum, Wohnfläche, Baujahr, Objekttyp
- Mieteinnahmen: Kaltmiete, Stellplatzmiete, Mieterhöhung, Mietausfallrisiko
- Bewirtschaftungskosten: Nicht umlagefähige NK, umlagefähige Kosten, Hausgeld, Instandhaltung, Grundsteuer, sonstige Kosten
- Finanzierung: Eigenkapital, Darlehenssumme, Zinssatz, Tilgung, Darlehensart
- Steuern und Abschreibung: Steuersatz, Grundstücksanteil, AfA-Satz, AfA-Art, Sonder-AfA
- Prognoseparameter: Wertsteigerung, Simulationszeitraum
Die interaktiven Diagramme für Kostenstruktur, Cashflow, Vermögenszuwachs und Kapitaldienst sind identisch zur Hauptseite konfigurierbar mit Zeitraum- und Anzeigeoptionen.
Die Aktionsbuttons ermöglichen den PDF-Export, den direkten Vergleich mit anderen Szenarien oder die Rückkehr zur Szenario-Übersicht.
Szenarien vergleichen
Die Vergleichsseite erreichen Sie über die Sidebar unter "Vergleich", über den Button "Zum Vergleich" auf der Hauptseite oder über den Button "Vergleichen" bei einem gespeicherten Szenario.
Wenn noch keine Szenarien vorhanden sind, erscheint eine Einführungsseite mit Erklärungen zur Funktion, den Vorteilen des Vergleichs und einer Schritt-für-Schritt-Anleitung. Ein Button führt direkt zur Erstellung des ersten Szenarios.
Bei vorhandenen Szenarien sehen Sie eine Liste aller verfügbaren Elemente. Szenarien sind mit einem grünen Badge "Szenario" gekennzeichnet, Immobilien mit einem blauen Badge "Immobilie". Jeder Eintrag zeigt Name, zugehörige Immobilie, Kaufpreis und Kaltmiete. Szenarien können über das Papierkorb-Symbol direkt aus der Liste gelöscht werden.
Sie können bis zu fünf Elemente gleichzeitig auswählen. Bei Auswahl wird automatisch ein Share-Link im Eingabefeld generiert, den Sie über den Button "Kopieren" in die Zwischenablage übernehmen können. Über URL-Parameter können Vergleiche auch direkt aufgerufen werden, beispielsweise "vergleich/?immo=14&szenario=2,3" für den Vergleich von Immobilie 14 mit Szenarien 2 und 3.
Nach Klick auf "Ausgewählte Elemente vergleichen" erscheint die Vergleichstabelle. Die erste Spalte listet alle Kennzahlen, die weiteren Spalten zeigen die Werte der ausgewählten Elemente. Die Tabelle ist in Abschnitte gegliedert: Basisdaten, Mieteinnahmen, Bewirtschaftungskosten, Finanzierung, Steuern und Abschreibung, Prognoseparameter sowie Ergebniskennzahlen.
Die KPI-Zeilen am Ende sind farblich hervorgehoben. Positive Cashflow-Werte erscheinen grün mit Pluszeichen, negative rot. Die erste Spalte bleibt beim horizontalen Scrollen fixiert, sodass die Kennzahlbezeichnungen immer sichtbar bleiben.
Über der Tabelle finden Sie Buttons zum Drucken, Teilen des Vergleichslinks und PDF-Export.
PDF-Export
Der PDF-Export steht an mehreren Stellen zur Verfügung. Auf der Hauptseite nach einer Berechnung, in der Detailansicht eines gespeicherten Szenarios und auf der Vergleichsseite nach einem durchgeführten Vergleich.
Der Button "PDF Generieren" startet die Erstellung im Hintergrund. Ein Modal zeigt den Fortschritt an. Nach erfolgreicher Generierung wird das PDF automatisch zum Download angeboten.
Das Einzelszenario-PDF enthält alle Parameter in tabellarischer Form, die KPIs sowie alle Diagramme mit weißem Hintergrund. Das Vergleichs-PDF enthält die komplette Vergleichstabelle mit allen Kennzahlen und Farbmarkierungen.
Interaktive Elemente wie Buttons, Dropdowns und Eingabefelder werden im PDF automatisch entfernt.
Formular zurücksetzen
Der Button "Zurücksetzen" setzt alle Formularfelder auf die Standardwerte für ein leeres Szenario zurück. Die Immobilien-Auswahl wechselt auf "Leeres Szenario", alle Eingabefelder werden geleert oder mit Vorgabewerten befüllt. Die Ergebnissektion wird ausgeblendet. Eine Bestätigungsmeldung erscheint nach dem Zurücksetzen.
Grenzen der Simulation
Die Simulation liefert vergleichbare und konsistente Modellrechnungen über viele Jahre mit transparenter Darstellung aller Annahmen und Ergebnisse in exportierbaren Reports. Sie eignet sich hervorragend für den Vergleich verschiedener Szenarien und Finanzierungsvarianten.
Die Simulation aktualisiert keine Marktdaten automatisch und kann außergewöhnliche Ereignisse nicht vorhersagen. Sie ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung und garantiert keine realen Entwicklungen. Die Ergebnisse basieren ausschließlich auf den eingegebenen Annahmen.
Verwandte Funktionen
Der ImmoCheck liefert die Basisdaten für Szenarien aus Ihrem Immobilienportfolio. Das Finanz-Dashboard zeigt eine Gesamtübersicht aller Immobilien und deren Performance. Der EnergieCheck analysiert die energetische Qualität Ihrer Immobilien.
Schritt-für-Schritt Anleitung
Schritt 1: Funktion öffnen
Öffnen Sie die Szenario-Simulation über die Sidebar unter "Analyse" → "SzenarienCheck". Die Seite zeigt das Eingabeformular mit der Immobilien-Auswahl und den Parameterbereichen.
Schritt 2: Ausgangspunkt wählen
Wählen Sie die Basis für Ihr Szenario aus der Immobilien-Auswahl. Die Option "Leeres Szenario" ist standardmäßig ausgewählt und ermöglicht die vollständig manuelle Eingabe aller Parameter. Alternativ wählen Sie eine Immobilie aus Ihrem Portfolio, wodurch alle Felder automatisch mit den gespeicherten Werten befüllt werden. Die ausgewählte Option wird durch einen farbigen Rahmen hervorgehoben.
Schritt 3: Szenario-Parameter eingeben
Füllen Sie die Formularfelder in den verschiedenen Bereichen aus.
Im Bereich "Szenario Name":
- Name des Szenarios (Verfügbarkeit wird automatisch geprüft)
- Simulationszeitraum in Jahren
Im Bereich "Finanzierung":
- Zinssatz und Tilgung in Prozent
- Darlehenssumme und Eigenkapital in Euro
- Gesamtinvestition in Euro
- Darlehenstyp (Annuitäten- oder Tilgungsdarlehen)
Im Bereich "Miete & Kosten":
- Kaltmiete und Stellplatzmiete pro Monat
- Nicht umlagefähige und umlagefähige Kosten
- Instandhaltungskosten und Grundsteuer
- Sonstige Kosten und Mietausfallrisiko
Im Bereich "Wachstum":
- Mieterhöhung und Wertsteigerung in Prozent pro Jahr
Im Bereich "Steuer / AfA":
- Abschreibungsart und Abschreibungssatz
- Sonder-AfA-Satz und Sonder-AfA-Dauer
- Persönlicher Steuersatz und Anteil Grund und Boden
- Kaufdatum
Schritt 4: Berechnung starten
Klicken Sie auf "Szenario berechnen". Der Button zeigt einen Ladeindikator während der Berechnung. Nach wenigen Sekunden erscheinen die Ergebnisse direkt unterhalb des Formulars.
Schritt 5: Ergebnisse auswerten
Die Ergebnissektion zeigt zunächst die KPI-Karten mit Bruttomietrendite, Mietfaktor und Eigenkapitalrendite. Das Kostenstruktur-Diagramm visualisiert die monatliche Belastung als Kreisdiagramm.
Die drei Verlaufsdiagramme zeigen Cashflow vor und nach Steuern, Vermögenszuwachs sowie Kapitaldienst über die Zeit. Über die Dropdown-Menüs können Sie den Zeitraum (10, 30 oder 50 Jahre) und die Anzeige (Jahres- oder Monatswerte) für jedes Diagramm anpassen.
Schritt 6: Ergebnisse speichern
Klicken Sie auf "Ergebnisse speichern", um das Szenario dauerhaft zu speichern. Ein Dialog erscheint mit der Option, direkt zum Vergleich zu wechseln oder später zu vergleichen. Das gespeicherte Szenario erscheint anschließend in der Liste unterhalb des Formulars.
Schritt 7: PDF erstellen oder vergleichen
Klicken Sie auf "PDF Generieren" für einen Bericht mit allen Parametern und Diagrammen. Die Generierung läuft im Hintergrund mit Fortschrittsanzeige, das PDF wird automatisch zum Download angeboten.
Über "Vergleichen" bei einem gespeicherten Szenario oder den Button "Zum Vergleich" auf der Hauptseite gelangen Sie zur Vergleichsseite, wo Sie bis zu fünf Szenarien und Immobilien gegenüberstellen können.
Häufige Probleme und Lösungen
Szenarioname bereits vergeben
Der eingegebene Name wird bereits von einem anderen Szenario verwendet. Das rote Kreuz neben dem Namensfeld zeigt dies an.
- Anderen Namen wählen
- Nummer oder Datum an den Namen anhängen
- Prüfen ob das bestehende Szenario gelöscht werden kann
Berechnung startet nicht
Pflichtfelder sind nicht ausgefüllt oder enthalten ungültige Werte.
- Alle mit Sternchen markierten Pflichtfelder ausfüllen
- Zahlenformat prüfen (Komma als Dezimaltrennzeichen)
- Darlehenssumme und Eigenkapital müssen größer als 0 sein
- Kaltmiete darf nicht leer sein
Formularfelder werden nicht befüllt bei Immobilienauswahl
Die Daten der ausgewählten Immobilie werden nicht in die Formularfelder übernommen.
- Seite neu laden und Immobilie erneut auswählen
- Prüfen ob die Immobilie vollständige Daten enthält
- Internetverbindung prüfen
- Anderen Browser testen
Ergebnisse werden nicht angezeigt
Nach der Berechnung erscheint keine Ergebnissektion.
- Seite nach unten scrollen, die Ergebnisse erscheinen unterhalb des Formulars
- Seite neu laden und Berechnung wiederholen
- Browser-Konsole auf Fehlermeldungen prüfen
- JavaScript im Browser aktivieren
Diagramme werden nicht dargestellt
Die Diagrammbereiche sind leer oder zeigen Fehler.
- Seite neu laden
- Browser-Cache leeren
- JavaScript und Cookies aktivieren
- Adblocker deaktivieren
- Anderen Browser testen
Dropdown-Änderungen bei Diagrammen ohne Wirkung
Zeitraum- oder Anzeigeänderungen aktualisieren die Diagramme nicht.
- Seite neu laden und Berechnung wiederholen
- Browser-Cache leeren
- JavaScript-Fehler in der Konsole prüfen
Ergebnisse können nicht gespeichert werden
Das Speichern schlägt fehl oder es erscheint eine Fehlermeldung.
- Szenarioname auf Verfügbarkeit prüfen (grünes Häkchen muss erscheinen)
- Internetverbindung prüfen
- Seite neu laden und erneut berechnen
- Prüfen ob Sie angemeldet sind
PDF-Erstellung fehlgeschlagen
Die PDF-Generierung bricht ab oder das PDF wird nicht erstellt.
- Erneut auf "PDF Generieren" klicken
- Internetverbindung prüfen
- Pop-up-Blocker für die Seite deaktivieren
- Seite neu laden und Berechnung wiederholen
- Anderen Browser testen
Vergleichsseite zeigt keine Elemente
Die Liste der verfügbaren Szenarien und Immobilien ist leer.
- Mindestens ein Szenario speichern oder eine Immobilie im ImmoCheck anlegen
- Seite neu laden
- Prüfen ob Sie im richtigen Account angemeldet sind
Vergleichstabelle erscheint nicht
Nach Auswahl und Klick auf Vergleichen wird keine Tabelle angezeigt.
- Mindestens ein Element auswählen (Checkbox aktivieren)
- Maximal fünf Elemente auswählen
- Seite neu laden und erneut versuchen
Share-Link funktioniert nicht
Der kopierte Vergleichslink öffnet nicht den gewünschten Vergleich.
- Prüfen ob die referenzierten Szenarien und Immobilien noch existieren
- Link vollständig kopieren inklusive aller Parameter
- Anmeldung im Account erforderlich
Szenario kann nicht gelöscht werden
Das Löschen eines gespeicherten Szenarios schlägt fehl.
- Internetverbindung prüfen
- Seite neu laden und erneut versuchen
- Prüfen ob Sie im richtigen Account angemeldet sind
Detailansicht lädt nicht
Die Detailseite eines gespeicherten Szenarios zeigt Fehler oder lädt nicht.
- Seite neu laden
- Über die Szenario-Liste erneut auf "Anzeigen" klicken
- Internetverbindung prüfen
- Prüfen ob das Szenario noch existiert
Falsche Berechnungsergebnisse
Die angezeigten Kennzahlen oder Diagramme erscheinen unrealistisch.
- Eingabewerte auf Plausibilität prüfen
- Dezimalstellen kontrollieren (Prozent vs. Absolutwerte)
- Monatliche vs. jährliche Werte beachten
- Bei Immobilienübernahme die übernommenen Werte prüfen und anpassen
Tokens werden abgezogen obwohl keine KI-Analyse erfolgt
Die Szenario-Simulation verbraucht keine Tokens. Die Berechnung erfolgt lokal ohne KI-Unterstützung. Wenn Tokens fehlen, prüfen Sie andere Funktionen wie ImmoCheck oder EnergieCheck.
Szenarien vergleichen
Szenarien und Immobilien vergleichen
Im integrierten Vergleich können Sie mehrere Szenarien und Immobilien direkt nebeneinander analysieren. Die Vergleichstabelle zeigt alle Parameter und Kennzahlen übersichtlich in Spalten, sodass Unterschiede sofort erkennbar werden.
Schritt 1: Zum Vergleich navigieren
Sie erreichen die Vergleichsseite auf mehreren Wegen. Über die Sidebar unter "Vergleich" öffnen Sie die Seite direkt. Aus den Szenario-Ergebnissen führt der Button "Vergleichen" zur Vergleichsseite mit vorausgewähltem Szenario. Bei gespeicherten Szenarien in der Übersicht öffnet der Button "Vergleichen" ebenfalls die Vergleichsseite mit Vorauswahl.
Wenn noch keine Szenarien vorhanden sind, erscheint eine Einführungsseite mit Erklärungen zur Funktion, einer Schritt-für-Schritt-Übersicht und einem Button zur Erstellung des ersten Szenarios.
Schritt 2: Verfügbare Elemente sichten
Die Vergleichsseite zeigt alle verfügbaren Szenarien und Immobilien in einer Liste. Jeder Eintrag enthält den Namen, die zugehörige Immobilie in Klammern sowie Kaufpreis und Kaltmiete. Szenarien sind mit einem grünen Badge "Szenario" gekennzeichnet, Immobilien mit einem blauen Badge "Immobilie".
Bei Szenarien erscheint zusätzlich ein Papierkorb-Symbol zum direkten Löschen aus der Liste. Nach Bestätigung wird das Szenario entfernt und die Liste aktualisiert.
Schritt 3: Elemente auswählen
Aktivieren Sie die Checkboxen der gewünschten Elemente. Sie können bis zu fünf Szenarien und Immobilien gleichzeitig auswählen und beliebig kombinieren. Die ausgewählten Elemente werden durch einen farbigen Rahmen hervorgehoben.
Bei jeder Auswahländerung wird automatisch ein Share-Link im Eingabefeld generiert. Dieser Link enthält die IDs der ausgewählten Elemente als URL-Parameter und kann über den Button "Kopieren" in die Zwischenablage übernommen werden.
Über URL-Parameter können Vergleiche auch direkt aufgerufen werden. Die Struktur lautet "vergleich/?immo=14&szenario=2,3" für den Vergleich von Immobilie 14 mit Szenarien 2 und 3. Mehrere IDs werden durch Kommas getrennt. Bei Aufruf über einen solchen Link sind die entsprechenden Elemente automatisch vorausgewählt.
Schritt 4: Vergleich starten
Klicken Sie auf "Ausgewählte Elemente vergleichen". Die Vergleichstabelle erscheint direkt unterhalb der Auswahlliste. Der Button "Auswahl zurücksetzen" entfernt alle Markierungen und blendet die Tabelle aus.
Schritt 5: Vergleichsergebnisse auswerten
Die Vergleichstabelle zeigt in der ersten Spalte alle Kennzahlen, in den weiteren Spalten die Werte der ausgewählten Elemente. Die erste Spalte bleibt beim horizontalen Scrollen fixiert, sodass die Bezeichnungen immer sichtbar bleiben.
Die Tabelle gliedert sich in folgende Abschnitte:
Basisdaten Immobilie und Szenario: Kaufpreis, Stellplatz-Kaufpreis, Anzahl Stellplätze, Kaufdatum, Quadratmeter, Baujahr, Objekttyp
Mieteinnahmen: Kaltmiete pro Monat, Stellplatzmiete, Mietsteigerung pro Jahr, Mietausfallreserve
Bewirtschaftungskosten: Nicht umlagefähige Kosten, umlagefähige Kosten, Hausgeld, Instandhaltungsrücklage, Grundsteuer, sonstige Kosten (jeweils monatlich)
Finanzierung: Eigenkapital, Darlehenssumme, Effektivzins, Tilgungssatz, Darlehensart
Steuern und Abschreibung: Steuersatz, Grundstücksanteil, Abschreibungssatz, Abschreibungsart, Sonder-AfA-Satz, Sonder-AfA-Dauer
Prognoseparameter: Wertsteigerung pro Jahr, Simulationszeitraum
Ergebniskennzahlen: Bruttomietrendite, Eigenkapitalrendite, Mietfaktor, monatlicher Cashflow vor Steuern, monatlicher Cashflow nach Steuern
Die KPI-Zeilen am Ende sind farblich hervorgehoben. Positive Cashflow-Werte erscheinen grün mit Pluszeichen, negative rot mit Minuszeichen. Die Eigenkapitalrendite und Bruttomietrendite werden ebenfalls farblich nach positiv und negativ unterschieden.
Schritt 6: Ergebnisse exportieren und teilen
Über der Vergleichstabelle stehen drei Aktionsbuttons zur Verfügung.
"Vergleich drucken" öffnet den Browser-Druckdialog mit optimierter Druckansicht. Interaktive Elemente und Navigationsleisten werden ausgeblendet.
"Vergleichslink teilen" kopiert die aktuelle URL mit allen Parametern in die Zwischenablage. Der Link kann per E-Mail oder Messenger versendet werden. Empfänger müssen im gleichen Account angemeldet sein, um die Daten zu sehen.
"PDF Generieren" erstellt einen PDF-Bericht mit der kompletten Vergleichstabelle. Die Generierung läuft im Hintergrund mit Fortschrittsanzeige. Das PDF wird im Querformat erstellt und enthält alle Abschnitte mit Farbmarkierungen.
Tipps und Hinweise
Optimale Vorbereitung
- Alle relevanten Unterlagen bereithalten: Finanzierungsangebote, Nebenkostenabrechnungen, Mietverträge
- Aktuelle Zinssätze bei Ihrer Bank oder Vergleichsportalen recherchieren
- Grundsteuerbescheid und Hausgeldabrechnung für genaue Kostenangaben nutzen
- Bei bestehenden Immobilien die Daten im ImmoCheck aktuell halten
Realistische Eingabewerte
- Zinssätze und Tilgungsraten aus konkreten Finanzierungsangeboten verwenden
- Mieteinnahmen konservativ ansetzen, nicht den Maximalwert
- Mietausfallrisiko mit mindestens 2-3% kalkulieren
- Instandhaltungskosten nicht unterschätzen, Richtwert circa 1% des Kaufpreises pro Jahr
- Wertsteigerung realistisch einschätzen, langfristiger Durchschnitt liegt bei 1-2% pro Jahr
Szenarien sinnvoll strukturieren
- Eindeutige Namen vergeben die den Inhalt beschreiben, beispielsweise "Wohnung_Berlin_3%Zins"
- Varianten systematisch erstellen: gleiche Immobilie mit unterschiedlichen Finanzierungen
- Optimistisches, realistisches und pessimistisches Szenario anlegen
- Bei Immobilienvergleichen identische Finanzierungsparameter verwenden
Steuerliche Parameter korrekt erfassen
- Persönlichen Steuersatz beim Steuerberater erfragen oder aus dem letzten Bescheid entnehmen
- Grundstücksanteil aus dem Kaufvertrag oder Gutachten übernehmen
- AfA-Satz nach Baujahr wählen: 2% für Gebäude ab 1925, 2,5% für ältere Gebäude
- Sonder-AfA nur bei förderfähigen Neubauten ansetzen, Voraussetzungen prüfen
Diagramme effektiv nutzen
- Zeitraum an die geplante Haltedauer anpassen
- Monatswerte für kurzfristige Liquiditätsplanung verwenden
- Jahreswerte für langfristige Vermögensentwicklung betrachten
- Cashflow-Verlauf auf den Break-Even-Punkt prüfen
Vergleiche aussagekräftig gestalten
- Ähnliche Immobilientypen miteinander vergleichen
- Bei Finanzierungsvergleichen nur einen Parameter variieren
- Szenarien mit unterschiedlichen Tilgungsraten gegenüberstellen
- Eigenkapitalrendite als Hauptvergleichskriterium nutzen
Ergebnisse richtig interpretieren
- Bruttomietrendite als erste Orientierung, nicht als alleiniges Kriterium
- Eigenkapitalrendite zeigt die tatsächliche Verzinsung Ihres Einsatzes
- Negativer Cashflow bedeutet monatlichen Zuschussbedarf
- Mietfaktor unter 20 gilt als günstig, über 25 als teuer
- Alle Kennzahlen im Zusammenhang betrachten
Dokumentation und Archivierung
- Wichtige Szenarien speichern für spätere Referenz
- PDF-Berichte für Bankgespräche oder Beratungstermine erstellen
- Vergleichslinks für die Abstimmung mit Partnern oder Beratern nutzen
- Regelmäßig alte Szenarien prüfen und nicht mehr benötigte löschen
Fehlerquellen vermeiden
- Monatliche und jährliche Werte nicht verwechseln
- Prozentangaben ohne Prozentzeichen eingeben, das System ergänzt es automatisch
- Bei Immobilienübernahme die vorausgefüllten Werte auf Aktualität prüfen
- Deutsches Zahlenformat beachten: Komma als Dezimaltrennzeichen
Grenzen der Simulation beachten
- Ergebnisse basieren auf konstanten Annahmen über den gesamten Zeitraum
- Zinsänderungen nach Zinsbindungsende werden nicht simuliert
- Sondertilgungen und Anschlussfinanzierungen sind nicht abbildbar
- Steuerliche Änderungen und Gesetzesreformen bleiben unberücksichtigt
- Die Simulation ersetzt keine professionelle Steuer- oder Finanzberatung