Bürogebäude umbauen zu Wohnungen in Österreich

Bürogebäude umbauen: Die neue Goldgrube oder Milliardengrab?

Die Zahlen scheinen eindeutig: 1,5 Millionen Quadratmeter Bürofläche stehen in Österreich leer, Tendenz steigend. Gleichzeitig fehlen über 200.000 Wohnungen, besonders in Ballungsräumen. Die Umnutzung von Büros zu Wohnraum erscheint als perfekte Lösung. Doch die Realität ist ernüchternd: Nur 15-20% aller leerstehenden Bürogebäude eignen sich technisch und wirtschaftlich für eine Umwandlung.

Der Büromarkt hat sich seit Corona fundamental gewandelt. Homeoffice-Quoten von 40-60% sind in vielen Unternehmen Standard geworden. Die durchschnittliche Büroauslastung liegt bei nur noch 60-70%. Besonders betroffen sind B- und C-Lagen sowie Gebäude aus den 1970er bis 1990er Jahren. Diese "Bürozombies" prägen das Stadtbild von Wien bis Graz, von Linz bis Salzburg.

Die politische Unterstützung für Umnutzungen wächst. Die österreichische Bundesregierung hat Förderungen für Wohnraumschaffung aufgestockt, einige Bundesländer unterstützen Umbauten mit Millionenprogrammen. Doch zwischen politischem Willen und baulicher Realität klafft eine riesige Lücke. Die meisten Bürogebäude wurden nie dafür konzipiert, bewohnt zu werden. Diese strukturellen Probleme lassen sich nicht wegsubventionieren.

Die Erfolgsquote ist ernüchternd: Von 100 untersuchten Umnutzungsprojekten werden nur 20 überhaupt begonnen, 10 erfolgreich abgeschlossen und nur 5 erzielen die geplante Rendite. Diese Zahlen sollten jeden Investor nachdenklich machen. Trotzdem kann die Umnutzung unter bestimmten Voraussetzungen ein lukratives Geschäft sein – wenn man die Fallstricke kennt.

Die technischen Killer-Kriterien

Gebäudetiefe als K.O.-Kriterium

Nicht jedes Bürogebäude lässt sich sinnvoll umbauen. Die Gebäudetiefe ist das erste K.O.-Kriterium. Moderne Bürogebäude haben oft 15-20 Meter Gebäudetiefe. Für Wohnungen sind maximal 12-14 Meter sinnvoll, sonst entstehen fensterlose Räume. Die Lösung – ein Innenhof oder Rückbau – kostet Millionen und vernichtet vermietbare Fläche.

Geschosshöhe und Raumwirkung

Die Geschosshöhe macht oft Probleme. Büros haben 3,50-4,00 Meter lichte Höhe, nach Einbau von Schall- und Wärmedämmung bleiben oft nur 2,30-2,40 Meter. Das ist rechtlich gerade ausreichend, wirkt aber bedrückend. Altbauwohnungen haben 3,00 Meter und mehr – dieser Unterschied ist spürbar und mindert die Vermietbarkeit.

Tragstruktur entscheidet über Flexibilität

Die Tragstruktur entscheidet über die Wirtschaftlichkeit. Büros der 1960-80er Jahre haben oft tragende Fassaden und wenige Innenwände – ideal für Umbauten. Moderne Büros mit Stahlbeton-Skelett und tragenden Kernen sind flexibler. Problematisch sind Systeme mit vielen Stützen im Grundriss – sie verhindern sinnvolle Wohnungsgrundrisse.

Fassade als größter Kostentreiber

Die Fassade ist der größte Kostentreiber. Bürofassaden sind oft reine Glasfassaden ohne Öffnungsmöglichkeiten. Für Wohnungen sind öffenbare Fenster Pflicht. Der komplette Fassadentausch kostet 800-1.500 Euro pro Quadratmeter Fassadenfläche. Bei einem 10-geschossigen Gebäude mit 2.000m² Fassade sind das 1,6-3 Millionen Euro.

Rechtliche Hürden und Genehmigungsmarathon

Flächenwidmung und Bebauungsplan

Die Umnutzung von Gewerbe zu Wohnen ist ein rechtlicher Hindernislauf. Der Flächenwidmungsplan ist die erste Hürde. In reinen Gewerbegebieten ist Wohnen meist ausgeschlossen. In Mischgebieten oder Kerngebieten sind Wohnungen möglich, aber oft mit Auflagen. Die Änderung eines Flächenwidmungsplans dauert 2-3 Jahre und kann am Widerstand von Nachbarn oder Politik scheitern.

Baubewilligung und Nutzungsänderung

Die Baubewilligung für die Nutzungsänderung ist komplex. Wohngebäude unterliegen strengeren Anforderungen als Büros: Brandschutz nach OIB-Richtlinie 2, Schallschutz nach ÖNORM B 8115, zweiter Rettungsweg für jede Wohnung, barrierefreier Zugang nach ÖNORM B 1600. Diese Anforderungen nachträglich zu erfüllen, treibt die Kosten in die Höhe.

Der Brandschutz-Albtraum

Brandschutz ist der Projektkiller Nummer eins. Bürogebäude haben oft offene Treppenhäuser und große zusammenhängende Flächen. Wohngebäude brauchen geschlossene Treppenhäuser, Brandabschnitte alle 40 Meter und feuerfeste Wohnungseingangstüren. Die Nachrüstung kostet 200-400 Euro pro Quadratmeter.

Die Fluchtwege sind kritisch. Jede Wohnung braucht zwei unabhängige Rettungswege. Bei Büros reicht oft ein Treppenhaus plus Fenster. Die Nachrüstung eines zweiten Treppenhauses kostet 500.000-1.000.000 Euro und vernichtet vermietbare Fläche. Außenliegende Fluchttreppen verschandeln die Fassade und sind genehmigungsrechtlich problematisch.

Stellplätze als unterschätztes Problem

Stellplätze sind das unterschätzte Problem. Die Bauordnungen fordern 1-1,5 Stellplätze pro Wohnung. Büros haben oft nur 1 Stellplatz pro 50m². Bei der Umnutzung fehlen schnell 50-100 Stellplätze. Die Ablöse kostet je nach Stadt 5.000-25.000 Euro pro Stellplatz – in Wien schnell 1-2 Millionen Euro zusätzliche Kosten.

Kostenwahrheit: Die brutale Kalkulation

Die Umnutzungskosten werden systematisch unterschätzt. Komplettumbauten kosten 1.500-2.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Das ist oft mehr als ein Neubau, der bei 2.000-3.000 Euro liegt. Der Grund: Abriss und Entsorgung des Bestands, komplexe Anpassungen an Bestandsstrukturen, aufwendige Provisorien während der Bauzeit.

Ein realistisches Rechenbeispiel aus Wien

Bürogebäude Baujahr 1985, 5.000m² Bürofläche im 10. Bezirk, Kaufpreis 7 Millionen Euro:

Umbaukosten:

• Entkernung und Abriss: 500.000€
• Neue Grundrisse und Wände: 1.500.000€
• Haustechnik komplett neu: 2.000.000€
• Fassadensanierung: 2.500.000€
• Brandschutz-Ertüchtigung: 1.000.000€
• Schallschutz-Maßnahmen: 800.000€
• Bäder und Küchen (50 WE): 1.500.000€
• Aufzüge und Treppenhäuser: 700.000€
• Außenanlagen und Stellplätze: 500.000€ Gesamt Umbau: 11.000.000€

Nebenkosten:

• Planungskosten (15%): 1.650.000€
• Baubewilligung und Gutachten: 200.000€
• Finanzierungskosten (2 Jahre): 600.000€
• Leerstand während Umbau: 450.000€ Gesamt Nebenkosten: 2.900.000€

Gesamtinvestition: 20.900.000€ für 4.500m² Wohnfläche = 4.644€/m²

Rendite-Realität nach dem Umbau

Die Vermietung der umgebauten Wohnungen ist kein Selbstläufer. Die Zielgruppe ist oft unklar: Für Familien fehlen Freiflächen und Infrastruktur, für Singles sind die Wohnungen oft zu groß, für Senioren ist die Lage oft ungeeignet.

Vermietungsszenario für obiges Beispiel:

• 50 Wohnungen à 90m²
• Marktmiete Wien 10. Bezirk: 12€/m² = 1.080€/Wohnung
• Jahresmiete: 648.000€
• Bewirtschaftungskosten (25%): 162.000€
• Netto-Mieteinnahmen: 486.000€
• Rendite: 486.000€ / 20.900.000€ = 2,3%

Diese magere Rendite erklärt, warum viele Investoren abwinken. Erst bei deutlichen Wertsteigerungen oder Sonderkonditionen wird das Geschäft interessant. Staatliche Förderungen können die Rechnung verbessern, sind aber oft an soziale Auflagen gebunden.

Erfolgsmodelle und profitable Nischen

Trotz aller Herausforderungen gibt es profitable Umnutzungskonzepte – man muss sie nur kennen.

Micro-Apartments und Serviced Apartments

Die Umnutzung zu Micro-Apartments (20-35m²) ist oft profitabler als klassische Wohnungen. Die Vorteile sind überzeugend: Bürogrundrisse lassen sich effizient aufteilen, die Quadratmetermieten sind höher (18-22€/m²), die Zielgruppe (Studenten, Young Professionals) ist groß, die Stellplatzanforderungen sind geringer.

Ein Rechenbeispiel: 5.000m² Bürofläche werden zu 150 Micro-Apartments à 30m². Umbaukosten: 2.000€/m² = 10 Millionen Euro. Monatsmiete: 550€/Apartment = 82.500€ gesamt. Jahresmiete: 990.000€, Rendite: 5-6%.

Serviced Apartments sind die Premium-Variante. Möblierte Apartments mit Hotelservice erzielen 25-40€/m². Die Nachfrage von Geschäftsreisenden und Expats ist stabil. Die gewerbliche Nutzung umgeht viele Wohnungsbau-Auflagen. Allerdings sind die Betriebskosten höher und die Verwaltung aufwendiger.

Hybridkonzepte und Mischnutzungen

Die teilweise Umnutzung ist oft sinnvoller als Komplett-Umbauten. Erdgeschoss und erstes OG bleiben Büro/Einzelhandel, darüber entstehen Wohnungen. Diese Strategie nutzt die gute Gewerbe-Lage, reduziert Umbaukosten und schafft lebendige Quartiere.

Co-Living-Konzepte sind im Trend. Große Büroflächen werden zu Wohngemeinschaften mit 10-20 Bewohnern. Private Zimmer mit 15-20m², großzügige Gemeinschaftsflächen. Die Renditen sind attraktiv (6-8%), die Verwaltung ist aber intensiv.

Student Housing ist eine sichere Bank in Uni-Städten. Büros in Campus-Nähe (Wien, Graz, Innsbruck, Linz) sind ideal. Die Umnutzung ist einfacher, da geringere Standards gelten. Förderungen durch Bundesländer sind möglich. Die Renditen liegen bei 5-7%.

Wann sich der Umbau wirklich lohnt – die Checkliste

Die Entscheidung für oder gegen eine Umnutzung sollte systematisch erfolgen. Hier die entscheidenden Kriterien:

Gebäude-Kriterien für profitable Umnutzung

Ideale Voraussetzungen:

• Baujahr 1950-1980 (robuste Bausubstanz, flexible Grundrisse)
• Gebäudetiefe unter 14 Meter
• Geschosshöhe über 3,20 Meter
• Wenige tragende Innenwände
• Öffenbare Fenster vorhanden
• Zweites Treppenhaus existiert
• Ausreichend Stellplätze vorhanden

Lage-Faktoren:

• Misch- oder Kerngebiet (kein reines Gewerbegebiet)
• Öffi-Anbindung unter 500 Meter
• Nahversorgung im Umkreis von 1 km
• Keine Lärmbelastung über 65 dB(A)
• Grünflächen in der Nähe
• Positive Quartiersentwicklung

Wirtschaftliche Mindestanforderungen:

• Kaufpreis unter 2.000€/m² Bürofläche
• Umbaukosten maximal 2.000€/m²
• Marktmiete über 11€/m² erzielbar
• Leerstand in der Region unter 3%
• Förderungen verfügbar

Die roten Flaggen

Finger weg bei:

• Asbest-Belastung (Sanierung kostet 100-200€/m² extra)
• Denkmalschutz (verdoppelt die Umbaukosten)
• Glasfassaden-Architektur der 1990er
• Tiefgaragen-Probleme (Abdichtung, Statik)
• Rechtsstreitigkeiten mit Vormietern
• Unklare Eigentumsverhältnisse
• Widerstand in der Lokalpolitik

Förderungen und steuerliche Aspekte in Österreich

Bundesweite Förderungen

Die Wohnbauförderung der Länder kann auch Umnutzungen umfassen. Voraussetzung: Schaffung von geförderten Mietwohnungen mit Preisobergrenzen. Die Förderung variiert je nach Bundesland zwischen 150-300€/m² Wohnfläche.

Die aws (Austria Wirtschaftsservice) bietet Kredite für innovative Wohnprojekte. Umnutzungen mit Nachhaltigkeitskonzept können zinsbegünstigte Darlehen erhalten.

Steuerliche Aspekte

Die Umnutzung kann als Herstellungsaufwand steuerlich geltend gemacht werden. Die AfA (Absetzung für Abnutzung) beträgt 2-2,5% pro Jahr über 40-50 Jahre. Bei gewerblicher Vermietung (Serviced Apartments) gelten andere Regeln – hier ist die Umsatzsteuer-Thematik zu beachten.

Die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) fällt bei späterer Veräußerung an. Bei Umnutzungen ist die Bemessungsgrundlage komplex – fachliche Beratung ist unerlässlich.

Fazit: Umnutzung ist kein Allheilmittel

Die Umnutzung von Bürogebäuden zu Wohnraum ist deutlich komplexer und teurer als oft dargestellt. Nur bei optimalen Voraussetzungen und professioneller Umsetzung entstehen profitable Projekte. Die romantische Vorstellung, jeden Büroturm in Wohnraum zu verwandeln, ist realitätsfern.

Erfolgreiche Umnutzungen sind die Ausnahme, nicht die Regel. Sie erfordern tiefe Taschen, langen Atem und exzellente Marktkenntnisse. Für die meisten Investoren sind Neubauten oder Bestandswohnungen die bessere Wahl. Aber in Einzelfällen – bei idealer Lage, passender Gebäudestruktur und cleverer Konzeption – können Umnutzungen goldene Geschäfte werden.

Die wichtigste Regel: Kalkulieren Sie konservativ und planen Sie Puffer von 30-50% ein. Die Erfahrung zeigt: Umnutzungen werden immer teurer und dauern immer länger als geplant. Wer das akzeptiert und trotzdem Potenzial sieht, kann erfolgreich sein.

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