Mieten oder kaufen 2025 – was rechnet sich?

Mieten oder kaufen 2026: Die Ausgangslage hat sich fundamental verändert

Die Entscheidung zwischen Mieten und Kaufen war noch nie so komplex wie 2026. Gestiegene Zinsen, hohe Immobilienpreise und unsichere Wirtschaftsaussichten haben die Spielregeln fundamental verändert. Was jahrzehntelang als Volksweisheit galt – "Miete ist rausgeworfenes Geld" – muss heute neu bewertet werden.

Die nackten Zahlen sprechen eine deutliche Sprache: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt in österreichischen Großstädten bei 4.500-7.500 Euro. Die Bauzinsen haben sich seit 2021 mehr als verdoppelt und liegen bei 3,5-4,5%. Gleichzeitig steigen die Mieten weiter, wenn auch moderater als die Kaufpreise. Diese Gemengelage macht pauschale Aussagen unmöglich – nur eine individuelle Berechnung zeigt, was sich wirklich rechnet.

Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis ist der erste Indikator für die Vorteilhaftigkeit. In Wien liegt dieser Faktor bei über 30 – Sie zahlen also 30 Jahresmieten als Kaufpreis. In kleineren Städten sind es oft nur 20-25. Als Faustregel gilt: Über 25 ist Mieten meist günstiger, unter 20 lohnt sich Kaufen fast immer. Dazwischen entscheiden individuelle Faktoren.

Die neue Realität 2026: In vielen Metropolen ist Mieten rein finanziell die bessere Wahl geworden. Aber Geld ist nicht alles. Sicherheit, Gestaltungsfreiheit und psychologische Faktoren spielen eine wichtige Rolle. Dieser Artikel liefert Ihnen die Zahlen und Fakten für eine fundierte Entscheidung.

Die wahren Kosten des Eigentums – mehr als nur die Rate

Die meisten Kaufinteressenten vergleichen ihre aktuelle Miete mit der Kreditrate und denken: "Passt, das kann ich mir leisten." Dieser Vergleich ist fundamental falsch und führt zu bösen Überraschungen. Die wahren Kosten des Eigentums liegen oft 40-60% über der reinen Kreditrate.

Vollständige Kostenrechnung Eigentum (Beispiel 400.000€ Wohnung Wien):

Kreditrate (3,8% Zins, 2% Tilgung): 1.933€/Monat Betriebskosten/Hausgeld: 280€/Monat Instandhaltungsrücklage: 230€/Monat Grundsteuer/Versicherung: 70€/Monat Opportunitätskosten Eigenkapital: 180€/Monat Gesamtkosten: 2.693€/Monat

Dagegen steht die Miete für eine vergleichbare Wohnung von vielleicht 1.300€ warm. Die Differenz von 1.393€ monatlich könnte alternativ investiert werden. Bei 6% Rendite p.a. würde dies nach 30 Jahren zu einem Vermögen von über 1,3 Millionen Euro führen – mehr als die abbezahlte Immobilie wert wäre.

Die Kaufnebenkosten werden systematisch unterschätzt. Bei 400.000€ Kaufpreis fallen sofort 35.000-50.000€ für Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Notar und eventuell Makler an. Dieses Geld ist unwiederbringlich verloren und muss erst einmal durch Wertsteigerung kompensiert werden. Bei 2% jährlicher Wertsteigerung dauert das 5-8 Jahre.

Realistische Rechenbeispiele: Drei Szenarien im Detail

Um die Komplexität greifbar zu machen, rechnen wir drei realistische Szenarien durch: Wien (Hochpreismarkt), Graz (mittlerer Markt) und Ländliche Region (günstiger Markt).

Szenario 1: Wien – Wenn Mieten klar gewinnt

Ausgangslage:

• 70m² Wohnung, gute Lage (z.B. 4. Bezirk)
• Kaufpreis: 490.000€ (7.000€/m²)
• Miete: 1.400€ warm
• Eigenkapital: 120.000€

Kaufvariante:

• Kreditsumme: 370.000€ + 49.000€ Nebenkosten = 419.000€
• Monatsrate (4% Zins, 2% Tilgung): 2.095€
• Betriebskosten: 280€
• Gesamtbelastung: 2.375€/Monat

Mietvariante:

• Miete: 1.400€
• Differenz zu Kauf: 975€ → Investment in ETF-Sparplan
• Eigenkapital 120.000€ bleibt investiert

Ergebnis nach 30 Jahren:

• Käufer: Abbezahlte Wohnung im Wert von ~850.000€ (2% Wertsteigerung p.a.)
• Mieter: Vermögen von 1,05 Mio€ aus Investments (6% Rendite p.a.)
• Vorteil Mieten: +200.000€

Szenario 2: Graz – Das Kopf-an-Kopf-Rennen

Ausgangslage:

• 75m² Wohnung, gute Lage
• Kaufpreis: 300.000€ (4.000€/m²)
• Miete: 950€ warm
• Eigenkapital: 80.000€

Kaufvariante:

• Kreditsumme: 220.000€ + 30.000€ Nebenkosten = 250.000€
• Monatsrate (3,8% Zins, 2,5% Tilgung): 1.312€
• Betriebskosten: 220€
• Gesamtbelastung: 1.532€/Monat

Mietvariante:

• Miete: 950€
• Differenz: 582€ → ETF-Sparplan
• 80.000€ Eigenkapital investiert

Ergebnis nach 30 Jahren:

• Käufer: Immobilie im Wert von ~540.000€
• Mieter: Vermögen von ~510.000€
• Leichter Vorteil Kaufen: +30.000€

Szenario 3: Ländliche Region – Klarer Kaufvorteil

Ausgangslage:

• 110m² Haus
• Kaufpreis: 280.000€
• Miete: 1.050€ warm
• Eigenkapital: 70.000€

Ergebnis nach 30 Jahren:

• Käufer: Immobilie im Wert von ~450.000€
• Mieter: Vermögen von ~320.000€
• Deutlicher Vorteil Kaufen: +130.000€

Die größten Mythen beim Hauskauf – und die Realität

Mythos 1: "Miete ist rausgeworfenes Geld"

Miete kauft Flexibilität, Risikofreiheit und Liquidität. Der Vermieter trägt alle Risiken von Reparaturen bis Wertverlust. Diese Versicherung hat ihren Preis, ist aber nicht "rausgeworfen".

Mythos 2: "Immobilien steigen immer im Wert"

Historisch oft richtig, aber keine Garantie. Auch in Österreich gab es Regionen mit Preisstagnation oder -rückgang. Die vergangenen 10 Jahre mit extremen Preissteigerungen sind historische Ausnahme, nicht Normalität.

Mythos 3: "Die Immobilie ist meine Altersvorsorge"

Nur wenn sie abbezahlt ist und keine größeren Sanierungen anstehen. Ein 30-jähriges Haus braucht bei Pensionsantritt oft Renovierungen für 50.000-100.000€. Die gesparte Miete im Alter wird durch Instandhaltungskosten oft aufgefressen. Ein diversifiziertes Wertpapierportfolio ist flexibler und oft rentabler.

Der Cashflow-Mythos: Warum die Rate nicht alles ist

"Die Rate ist wie Miete, nur dass mir die Wohnung gehört" – dieser Trugschluss ignoriert die wahre Cashflow-Belastung. In den ersten 10 Jahren gehen 70-80% der Rate für Zinsen drauf. Sie "sparen" also nur 20-30% der Rate. Der Rest ist genauso "weg" wie Miete.

Die Liquiditätsfalle wird unterschätzt. Das gesamte Vermögen steckt in einer Immobilie. Bei finanziellen Engpässen können Sie nicht einfach 10% verkaufen. Notverkäufe bedeuten oft 20-30% Verlust. Mieter bleiben flexibel und können ihre Wohnsituation an veränderte Lebensumstände anpassen.

Opportunitätskosten werden ignoriert. 100.000€ Eigenkapital erwirtschaften am Aktienmarkt langfristig 6-8% Rendite. In der Immobilie "erwirtschaften" sie nur gesparte Kreditzinsen von 3,8%. Diese Differenz von 2,2-4,2% p.a. summiert sich über 30 Jahre zu sechsstelligen Beträgen.

Flexibilität versus Stabilität: Die Lifestyle-Entscheidung

Jenseits aller Zahlen ist Mieten oder Kaufen eine Lifestyle-Entscheidung. Beide Modelle haben Vor- und Nachteile, die sich nicht in Euro messen lassen.

Vorteile der Flexibilität beim Mieten

Berufliche Mobilität ist in der modernen Arbeitswelt Gold wert. Jobwechsel bedeuten oft Umzüge. Als Mieter kündigen Sie einfach, als Eigentümer müssen Sie verkaufen – oft mit Verlust bei kurzer Haltedauer. Die durchschnittliche Verweildauer in einem Job beträgt nur noch 4-5 Jahre.

Lebensplanung bleibt offen. Familienzuwachs? Größere Wohnung. Kinder ausgezogen? Kleinere Wohnung. Scheidung? Getrennte Wohnungen. Als Eigentümer sind Sie an Ihre Immobilie gebunden. Umbauten sind teuer, Verkauf oft verlustreich.

Kein Klumpenrisiko. Ihr Vermögen ist diversifiziert, nicht in einem einzigen Objekt gebunden. Bauschäden, Umweltprobleme oder soziale Veränderungen im Viertel treffen Sie nicht existenziell. Das Risiko trägt der Vermieter.

Vorteile der Stabilität beim Eigentum

Sicherheit vor Kündigungen ist unbezahlbar. Gerade Familien mit Kindern schätzen die Gewissheit, nicht umziehen zu müssen. Schulwechsel, Freundeskreis, soziales Umfeld – all das bleibt erhalten.

Gestaltungsfreiheit macht Wohnen zum Zuhause. Neue Küche, Wintergarten, Sauna – als Eigentümer entscheiden Sie. Diese Investments steigern Lebensqualität und oft auch den Immobilienwert. Mieter müssen jeden Nagel in der Wand absegnen lassen.

Psychologischer Wert des Eigentums ist real. "Meine eigenen vier Wände" gibt Sicherheit und Stolz. Studien zeigen: Eigentümer sind im Schnitt zufriedener mit ihrer Wohnsituation. Dieser Wert lässt sich nicht in Rendite messen.

Die Entscheidungsmatrix: Wann was sinnvoll ist

Nach all den Zahlen und Überlegungen: Wann sollten Sie kaufen, wann mieten? Hier die Entscheidungsmatrix für 2026:

Kaufen macht Sinn, wenn...

• Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis unter 22 liegt
• Sie mindestens 10-15 Jahre am Ort bleiben
• Sie 20% Eigenkapital plus Nebenkosten haben
• Die Monatsbelastung unter 35% des Nettoeinkommens bleibt
• Sie einen sicheren Job mit steigendem Einkommen haben
• Ihnen Stabilität wichtiger ist als Flexibilität
• Sie handwerklich begabt sind oder Rücklagen für Reparaturen haben

Mieten ist klüger, wenn...

• Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis über 28 liegt
• Berufliche Veränderungen wahrscheinlich sind
• Sie die Differenz zwischen Miete und Kaufkosten diszipliniert investieren
• Sie Wert auf Flexibilität und Liquidität legen
• Sie sich nicht mit Instandhaltung beschäftigen wollen
• Ihr Eigenkapital unter 15% liegt
• Sie in einer überhitzten Metropolregion leben

Die goldene Mitte: Strategische Kombinationen

Erst mieten, dann kaufen: In jungen Jahren flexibel bleiben, mit 40+ sesshaft werden. Die höheren Einkommen im Alter ermöglichen bessere Konditionen.

Klein kaufen, groß mieten: Eine kleine Eigentumswohnung als Basis, bei Bedarf größer zur Miete. Kombiniert Sicherheit mit Flexibilität.

Kaufen und vermieten: In günstiger Kleinstadt kaufen und vermieten, selbst in teurer Stadt zur Miete wohnen. Steuervorteile und bessere Rendite nutzen.

Fazit: Es gibt keine pauschale Antwort

Mieten oder kaufen 2026? Die Antwort ist individuell und hängt von Ihrer Lebenssituation, Ihren Zielen und dem lokalen Markt ab. In überhitzten Metropolen ist Mieten oft finanziell klüger. In kleineren Städten und ländlichen Regionen rechnet sich Kaufen meist.

Die wichtigste Erkenntnis: Beide Wege können richtig sein. Lassen Sie sich nicht von Mythen leiten, sondern rechnen Sie selbst nach. Berücksichtigen Sie alle Kosten, nicht nur die offensichtlichen. Und vergessen Sie nicht: Geld ist nicht alles. Lebensqualität, Sicherheit und persönliche Präferenzen sind genauso wichtig.

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Rechtlicher Hinweis: Diese Analyse basiert auf Durchschnittswerten und Modellannahmen. Individuelle Situationen können erheblich abweichen. Wertentwicklungen der Vergangenheit sind keine Garantie für die Zukunft. Konsultieren Sie einen unabhängigen Finanzberater für Ihre persönliche Situation. Alle Berechnungen ohne Gewähr.