ImmoCheck – Immobilien objektiv bewerten

ImmoCheck

Was ist der ImmoCheck?

Der ImmoCheck ist ein KI-gestütztes Analyse-Tool zur strukturierten Bewertung einer einzelnen Immobilie. Er basiert auf vier wissenschaftlich fundierten Analysepfeilern: wirtschaftliche Kennzahlen (KPIs), modellierte Entwicklungsverläufe, Standortbewertung und Energieeffizienz. Auf Grundlage Ihrer eingegebenen Daten berechnet der ImmoCheck zentrale Kennzahlen und ordnet diese wirtschaftlich ein.

Der ImmoCheck ist über die Sidebar erreichbar. Klicken Sie auf "Analyse" und wählen Sie "ImmoCheck" aus dem Untermenü.

Die 7 ImmoCheck-Kapitel im Detail

Das ImmoCheck-Formular ist in 7 Kapitel unterteilt. Mit * gekennzeichnete Felder sind Pflichtfelder.

Kapitel 1: Objektdetails

Hier geben Sie die grundlegenden Daten zur Immobilie und zum Kauf ein.

Optional können Sie ein PDF-Exposé per Drag & Drop hochladen (max. 10 MB). Die KI extrahiert dann automatisch Daten für die ersten drei Kapitel.

Kaufpreis und Größe:

  • Kaufpreis der Immobilie* in €
  • Quadratmeter* in m²
  • Kaufpreis pro m² (automatisch berechnet)

Stellplätze (optional):

  • Kaufpreis pro Stellplatz in €
  • Anzahl der Stellplätze

Standort und Kaufnebenkosten:

  • Bundesland* (Dropdown-Auswahl)
  • Adresse*
  • Maklerprovision in % und € (automatisch je Bundesland)
  • Grunderwerbsteuer in % und € (automatisch je Bundesland)
  • Notargebühren in % und € (automatisch)
  • Grundbucheintragung in % und € (automatisch)

Zusätzliche Kosten:

  • Finanzierungsgebühren in €
  • Weitere Kaufnebenkosten in €
  • Summe Kaufnebenkosten (automatisch)
  • Gesamtinvestitionsbetrag (automatisch)

Eigenkapital und Kaufdatum:

  • Eigenkapital* in €
  • Kaufdatum*
  • Immobilienart (ETW, EFH, MFH, Gewerbe etc.)

Kapitel 2: Ausstattung

Beschreiben Sie die Ausstattungsmerkmale der Immobilie. Alle Felder in diesem Kapitel sind optional.

Küche und Außenbereiche:

  • Küche (Einbauküche, Pantryküche, keine Küche)
  • Balkon/Terrasse (Ja/Nein)
  • Garten (Ja/Nein)

Heizung und Möblierung:

  • Heizungsart (Gas, Öl, Fernwärme etc., Mehrfachauswahl möglich)
  • Möblierung (Ja/Nein)

Kapitel 3: Gebäudeinformationen

Technische Daten und energetische Informationen zum Gebäude.

Baujahr und Raumaufteilung:

  • Baujahr* (wichtig für AfA)
  • Anzahl Zimmer
  • Etage
  • Wohnungseinheitsnummer (WE)*

Denkmalschutz und Energieeffizienz:

  • Denkmalschutz (Ja/Nein, wichtig für Sonder-AfA)
  • Nachhaltigkeitsstandard (KfW-Standard)
  • Energieausweis (Ja/Nein)
  • Energieverbrauch in kWh/(m²·a)

Nach dem Ausfüllen der ersten drei Kapitel wird Magic Fill verfügbar. Dabei schlägt die KI plausible Richtwerte für die weiteren Eingabefelder vor. Diese dienen als Orientierung und sollten von Ihnen geprüft und bei Bedarf angepasst werden.

Kapitel 4: Miete und Betriebskosten

Alle mietbezogenen Einnahmen und Ausgaben.

Mieteinnahmen:

  • Kaltmiete* in € pro Monat
  • Miete für Stellplätze in € pro Monat

Betriebskosten:

  • Grundsteuer in € pro Monat (mit Grundsteuerrechner ermittelbar)
  • Umlagefähige Kosten* in € pro Monat
  • Nicht umlagefähige Kosten* in € pro Monat
  • Sonstige Kosten in € pro Monat
  • Warmmiete (automatisch berechnet)

Kapitel 5: Finanzierung

Alle Darlehensdetails und Finanzierungsbedingungen.

Darlehensbedarf:

  • Benötigte Darlehenssumme in € (automatisch: Kaufpreis + Nebenkosten - Eigenkapital)

Hauptdarlehen:

  • Hauptdarlehensbetrag* in €
  • Zinsbindung* in Jahren (mit Zinsrechner)
  • Effektivzins* in %
  • Tilgungssatz* in %
  • Kapitaldienst Hauptdarlehen (automatisch)
  • Darlehensart* (Annuitätendarlehen, Festdarlehen etc.)
  • Gesamtlaufzeit* in Jahren

Über den Button "Darlehen hinzufügen" können Sie weitere Darlehen erfassen, beispielsweise KfW-Darlehen oder Nachrangdarlehen.

Finanzierungsübersicht (automatisch berechnet):

  • Gewichteter Effektivzins in %
  • Gewichtete Tilgungsrate in %
  • Gesamter Kapitaldienst in € pro Monat
  • Gesamte Darlehenssumme in €

Kapitel 6: AfA und Steuer

Steuerliche Aspekte und Abschreibungsmodalitäten.

Steuersatz und Abschreibung:

  • Steuersatz* in % (mit Steuerrechner ermittelbar)
  • Abschreibungsart* (Linear, Degressiv etc.)
  • Abschreibungssatz* in % (meist 2% oder 2,5%)
  • Anteil Grund und Boden* in %

Sonderabschreibung (optional):

  • Sonder-AfA-Satz in %
  • Dauer der Sonderabschreibung in Jahren
  • Button "Sonder-AfA prüfen" zur externen Prüfung

Kapitel 7: Sonstige Kosten

Rücklagen, Reserven und Prognosen für die Zukunft. Alle Felder sind optional.

Rücklagen und Reserven:

  • Mietausfallreserve in € pro Monat
  • Instandhaltungsrücklage in € pro Monat

Prognosen und Steigerungen:

  • Mietsteigerung in % pro Jahr
  • Wertsteigerung in % pro Jahr

Der ImmoCheck-Prozess

Arbeiten Sie die sieben Kapitel systematisch ab. Nach den ersten drei Kapiteln können Sie optional Magic Fill nutzen, um die weiteren Felder von der KI vorausfüllen zu lassen.

Klicken Sie anschließend auf "ImmoCheck erstellen". Die Analyse dauert 2–3 Minuten. Sie erhalten eine umfassende wirtschaftliche Auswertung mit Kennzahlen, Steuerwirkungen, Standort- und Energieeinordnung sowie modellierten Entwicklungsverläufen.

Am Ende können Sie die Immobilie optional in Ihr Portfolio übernehmen.

Die Ergebnisseite im Detail

Nach Abschluss der Analyse erhalten Sie eine umfassende Ergebnisseite mit mehreren Bereichen.

Wesentliche Kennzahlen (KPIs)

Die wichtigsten wirtschaftlichen Kennzahlen werden übersichtlich dargestellt:

  • Cashflow vor Steuern (monatlich und jährlich)
  • Cashflow nach Steuern (monatlich und jährlich)
  • Bruttomietrendite mit Benchmark-Einordnung
  • Mietfaktor mit Benchmark-Einordnung
  • Eigenkapitalrendite mit Benchmark-Einordnung
  • Vermögenszuwachs (monatlich und jährlich)
  • Steuersituation (Steuerbelastung oder Steuererstattung)
  • AfA (jährliche Abschreibung)

Jede Kennzahl enthält eine KI-gestützte Analyse, die den Wert einordnet und bewertet.

Entwicklungsdiagramme

Interaktive Diagramme zeigen die langfristige Entwicklung über 10, 30 oder 50 Jahre:

  • Cashflow-Entwicklung vor und nach Steuern
  • Vermögenszuwachs mit kumulierter Darstellung
  • Kapitaldienst-Entwicklung (Zins- und Tilgungsanteile)
  • AfA-Entwicklung mit Buchwert
  • Exiterlös-Analyse mit Renditeberechnung

Bei der Exiterlös-Analyse können Sie den Verkaufszeitpunkt frei wählen und erhalten den prognostizierten Erlös sowie die Gesamtrendite.

Standortbewertung

Die integrierte Standortbewertung analysiert die Lage anhand von zwei Kategorien:

  • Sozioökonomischer Score (0–100): Arbeitslosenquote, Kriminalitätsrate, Durchschnittseinkommen, Bevölkerungswachstum
  • Infrastruktur-Score (0–100): ÖPNV-Anbindung, Bildungseinrichtungen, Einkaufsmöglichkeiten, Gesundheitsversorgung

Aus beiden Scores wird eine Gesamtbewertung ermittelt. Eine detaillierte Tabelle zeigt alle bewerteten Kriterien mit Wert, Score und Gewichtung. Die KI erstellt zusätzlich eine textuelle Standortanalyse. Eine Karte zeigt den Standort der Immobilie.

Energieanalyse

Falls Sie Energiedaten eingegeben haben, erhalten Sie eine vollständige Energieanalyse:

  • Energiekennwerte: Baujahr, Verbrauch pro m², Energieeffizienzklasse (A+ bis H)
  • Kosten und Verbrauch: jährliche Heizkosten, Energieverbrauch, CO₂-Ausstoß
  • Benchmarks: Vergleich mit typischen Werten für moderne Gebäude oder Altbau

Die Energieeffizienzklasse wird grafisch auf einer Skala von A+ bis H dargestellt. Bei schlechteren Effizienzklassen zeigt das System Optimierungspotenziale auf.

KI-Zusammenfassung

Am Ende der Ergebnisseite finden Sie eine KI-generierte Zusammenfassung der gesamten Immobilienbewertung. Diese fasst alle Analysebereiche zusammen und gibt eine Gesamteinschätzung zur Investition.

KI-Assistent

Auf der Formular- und Ergebnisseite steht Ihnen ein KI-Assistent zur Verfügung. Über das Chat-Symbol unten rechts können Sie Fragen zu Ihrer Analyse stellen, einzelne Kennzahlen erklären lassen oder Handlungsempfehlungen erhalten.

Integrierte Rechner und Tools

Das ImmoCheck-Formular enthält hilfreiche Rechner:

  • Grundsteuerrechner zur Ermittlung der monatlichen Grundsteuer
  • Zinsrechner zur Bestimmung realistischer Zinssätze
  • Steuerrechner zur Berechnung des persönlichen Grenzsteuersatzes
  • Sonder-AfA-Prüfer zur externen Prüfung der Berechtigung

PDF-Export

Über den Button "PDF erstellen" können Sie die gesamte Analyse als PDF-Dokument exportieren. Das PDF enthält alle Kennzahlen, Diagramme und die KI-Zusammenfassung.

Token-Verbrauch

Ein vollständiger ImmoCheck verbraucht in der Regel 45.000–50.000 Tokens. Bei komplexen Immobilien kann der Verbrauch höher ausfallen.

Tipps für bessere Ergebnisse

Optimale Vorbereitung

  • Adresse inklusive Postleitzahl angeben (für sozioökonomische Standortdaten)
  • Aktuelle Kauf- und Mietpreise aus dem Markt verwenden
  • Realistische Angaben machen, Übertreibungen verfälschen das Ergebnis
  • Alle Kosten berücksichtigen: Nebenkosten, Verwaltung, Instandhaltung
  • Falls vorhanden: PDF-Exposé hochladen für automatische Datenextraktion

Magic Fill optimal nutzen

  • Zuerst die ersten drei Kapitel ausfüllen (manuell oder per Exposé-Extraktion)
  • Vorschläge kritisch prüfen
  • Unrealistische Werte an Ihre Marktkenntnisse anpassen
  • Magic Fill als Orientierung nutzen, nicht als absolute Wahrheit

Häufige Fehlerquellen vermeiden

  • Zu optimistische Mieten: lokale Mietpreise prüfen
  • Vergessene Nebenkosten: Hausgeld, Versicherung, Grundsteuer einplanen
  • Unrealistische Finanzierung: aktuelle Zinssätze verwenden
  • Falsche Objektdaten: Wohnfläche und Zimmeranzahl korrekt angeben

Häufige Fragen zum ImmoCheck

Wie lange dauert die Analyse?

Die KI-Analyse dauert normalerweise 2–3 Minuten. Bei komplexen Objekten oder hoher Systemlast kann es bis zu 5 Minuten dauern.

Was passiert, wenn Magic Fill nicht angeboten wird?

Magic Fill erscheint nur, wenn die ersten drei Kapitel vollständig ausgefüllt sind. Prüfen Sie, ob alle Pflichtfelder in Objektdetails, Ausstattung und Gebäudeinformationen ausgefüllt sind.

Kann ich das Exposé in anderen Formaten hochladen?

Derzeit werden nur PDF-Dateien bis 10 MB unterstützt. DOCX oder Bilder werden nicht verarbeitet.

Wo finde ich Erklärungen zu den Eingabefeldern?

Bei jedem Eingabefeld finden Sie ein Info-Symbol (i). Wenn Sie mit der Maus darüber fahren oder darauf tippen, erscheint ein Tooltip mit einer Erklärung zum jeweiligen Feld und seiner Bedeutung für die Berechnung.

Warum weichen die Ergebnisse von meinen manuellen Berechnungen ab?

Der ImmoCheck berechnet Kennzahlen auf Basis Ihrer Eingaben und der hinterlegten Berechnungslogik. Abweichungen entstehen häufig durch unterschiedliche Annahmen oder Rundungen:

  • Betrachtungszeitraum und Periodenlogik (monatlich vs. jährlich)
  • Berücksichtigung von Kaufnebenkosten, Rücklagen oder nicht umlagefähigen Kosten
  • Finanzierung: Effektivzins, Tilgung, Startzeitpunkt, Annuitäten-Logik
  • Steuerannahmen: Steuersatz, AfA-Satz, Anteil Grund und Boden
  • Indexierungen wie Miet- oder Wertsteigerung
  • Rundungen und automatische Standardwerte je nach Bundesland

Prüfen Sie, ob alle Eingabefelder identisch zu Ihrer eigenen Rechnung befüllt sind und ob dieselben Annahmen verwendet werden.

Wie werden die Kennzahlen berechnet?

Auf der Ergebnisseite zeigt jede Kennzahl ein Info-Symbol. Der Tooltip erklärt die Berechnungsformel, zum Beispiel: Cashflow vor Steuern = Warmmiete - Bewirtschaftungskosten - Kapitaldienst - Instandhaltungsrücklage - Mietausfall.

Was bedeuten die Farben bei den Kennzahlen?

Grüne Werte zeigen positive Ergebnisse (z.B. positiver Cashflow, Steuererstattung). Rote Werte kennzeichnen negative Ergebnisse (z.B. negativer Cashflow, Steuerbelastung). Bei Renditekennzahlen zeigt die Benchmark-Grafik, wie Ihr Wert im Vergleich zum Markt einzuordnen ist.

Kann ich den Zeitraum der Diagramme ändern?

Ja, bei jedem Entwicklungsdiagramm können Sie über ein Dropdown zwischen 10, 30 und 50 Jahren wählen. So sehen Sie die kurz- oder langfristige Entwicklung Ihrer Investition.

Warum fehlt die Standortbewertung oder Energieanalyse?

Die Standortbewertung benötigt eine vollständige Adresse mit Postleitzahl. Die Energieanalyse erscheint nur, wenn Sie im Formular Energiedaten eingegeben haben (Energieverbrauch in kWh/m²·a).

Kann ich den ImmoCheck mehrfach durchführen?

Ja, Sie können die Analyse wiederholen. Jede Analyse verbraucht jedoch erneut Tokens. Eine Wiederholung ist sinnvoll bei geänderten Marktbedingungen oder Objektdaten.

Wie speichere ich die Ergebnisse?

Sie haben zwei Möglichkeiten: Über "PDF erstellen" exportieren Sie die gesamte Analyse als Dokument. Über "In meinen Bestand überführen" speichern Sie die Immobilie in Ihrem Portfolio für die laufende Verwaltung.

Problembehebung

Formular lässt sich nicht absenden

  • Alle Pflichtfelder prüfen (rot markiert wenn sie fehlen)
  • Numerische Werte korrekt eingeben (keine Buchstaben in Zahlenfeldern)
  • Token-Guthaben in der Sidebar prüfen
  • Seite aktualisieren und erneut versuchen

Exposé wird nicht erkannt

  • PDF-Datei darf nicht passwortgeschützt sein
  • Text muss selektierbar sein (keine gescannten Bilder ohne OCR)
  • Maximale Dateigröße von 10 MB beachten
  • Aktuelle Exposés mit strukturierten Daten verwenden

Magic Fill funktioniert nicht

  • Alle Pflichtfelder der ersten drei Kapitel vollständig ausfüllen
  • Einen Moment warten nach dem Ausfüllen
  • Seite aktualisieren, falls der Button nicht erscheint
  • Internetverbindung und Token-Guthaben prüfen

Analyse bleibt bei "Wird berechnet..." stehen

  • Weitere 2–3 Minuten warten (bei hoher Systemlast bis zu 5 Minuten)
  • Browser-Fenster nicht schließen während der Berechnung
  • Bei anhaltenden Problemen: Seite aktualisieren und erneut starten
  • Tokens werden nur bei erfolgreicher Analyse abgebucht

PDF-Erstellung schlägt fehl

  • Internetverbindung prüfen
  • Seite aktualisieren und erneut auf "PDF erstellen" klicken
  • Token-Guthaben prüfen (ca. 5.000 Tokens erforderlich)

Standortbewertung fehlt oder ist unvollständig

  • Vollständige Adresse mit Postleitzahl eingeben
  • Format: "Straße Hausnummer, PLZ Ort"
  • Ohne PLZ wird nur die Infrastruktur-Bewertung angezeigt

Karte wird nicht angezeigt

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  • Seite aktualisieren und einen Moment warten
  • Anderen Browser versuchen

Energieanalyse wird nicht angezeigt

  • Energieverbrauch in kWh/(m²·a) im Kapitel "Gebäudeinformationen" eingeben
  • Ohne diesen Wert kann keine Energieeffizienzklasse berechnet werden

Diagramme laden nicht

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KI-Assistent reagiert nicht

  • Token-Guthaben prüfen (jede Chat-Anfrage verbraucht Tokens)
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  • Seite aktualisieren und Chat erneut öffnen

Daten gehen nach Seitenwechsel verloren

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