Überblick
Die Tool-Suite unterstützt dich bei steuerlichen und finanziellen Berechnungen rund um deine Immobilien. Der Grundsteuerrechner ermittelt die jährliche und monatliche Grundsteuer nach dem österreichischen Grundsteuergesetz (Einheitswert × Steuermesszahl × Hebesatz). Der Renditerechner berechnet Brutto-, Netto- und Eigenkapitalrendite mit österreichischen Vergleichswerten. Das Nebenkostenabrechnungs-Tool erstellt die jährliche Betriebskostenabrechnung MRG-konform.
Grundsteuerrechner Österreich – Einheitswert-basierte Berechnung
Der Grundsteuerrechner ermittelt die österreichische Grundsteuer nach dem Grundsteuergesetz 1955 (GrStG). Die Berechnung basiert auf dem vom Finanzamt festgestellten Einheitswert und erfolgt in drei Schritten: Einheitswert × Steuermesszahl × Hebesatz der Gemeinde. Das Ergebnis zeigt die jährliche und monatliche Grundsteuerbelastung.
Eingabeparameter
Der Einheitswert ist der vom zuständigen Finanzamt bescheidmäßig festgestellte Wert der Liegenschaft – er steht auf dem Einheitswertbescheid und weicht deutlich vom Verkehrswert ab. Der Einheitswert bildet die alleinige Bemessungsgrundlage.
Die Steuermesszahl ist im GrStG gesetzlich festgelegt: Für land- und forstwirtschaftliche Betriebe gelten 1,6 ‰ bis 2,0 ‰, für bebaute Grundstücke (Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen) in der Regel 2,0 ‰, für sonstige Grundstücke bis 3,0 ‰.
Der Hebesatz wird von der jeweiligen österreichischen Gemeinde festgesetzt. Er variiert je nach Gemeinde erheblich: Wien 500 %, Graz 500 %, Salzburg 480 %, Linz 500 %, Innsbruck 590 %. Die aktuellen Werte findest du auf der Website deiner Gemeindeverwaltung oder beim zuständigen Magistrat.
Berechnungslogik
Die Berechnung folgt dem GrStG: Zunächst ergibt sich der Steuermessbetrag aus Einheitswert multipliziert mit der Steuermesszahl. Anschließend ergibt die Multiplikation des Steuermessbetrags mit dem Hebesatz die jährliche Grundsteuer. Die monatliche Grundsteuer entspricht dem Jahresbetrag geteilt durch 12.
Ergebnisanzeige
Die Ergebnisanzeige zeigt alle eingegebenen Werte zur Kontrolle, den Steuermessbetrag als Zwischenergebnis, die jährliche Grundsteuer und die monatliche Rate. Der Rechner liefert keine steuerliche Beratung – für den exakten Bescheidwert wendest du dich an dein zuständiges Finanzamt (Finanzamt Österreich).
Grundsteuerrechner öffnen
Renditerechner Österreich – Ertragsanalyse mit österreichischen Vergleichswerten
Der Renditerechner berechnet die drei zentralen Renditekennzahlen für Immobilieninvestitionen in Österreich: Bruttomietrendite, Nettomietrendite und Eigenkapitalrendite. Das Tool berücksichtigt typische österreichische Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer 3,5 %, Grundbucheintragungsgebühr 1,1 %, Maklerprovision bis 3 % zzgl. USt.) und liefert Benchmarks für die wichtigsten Städte.
Drei Renditekennzahlen
Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis – ohne Nebenkosten oder Bewirtschaftungskosten. Sie eignet sich als Schnellindikator beim ersten Objektvergleich.
Die Nettomietrendite zieht alle Kaufnebenkosten und laufenden Bewirtschaftungskosten ab. Sie ist die entscheidende Kennzahl für Investitionsentscheidungen und ermöglicht den direkten Vergleich zwischen Objekten.
Die Eigenkapitalrendite misst den Ertrag auf das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital und zeigt die Wirkung des Leverage-Effekts bei Fremdfinanzierung.
Österreichische Markt-Benchmarks 2026
Als Orientierung für den österreichischen Markt gelten folgende Nettomietrenditen:
- Wien Innenbezirke (1.–9., 19. Bezirk): 2,5–3,5 %
- Wien Außenbezirke sowie Graz und Salzburg: 3,5–4,5 %
- Linz, Innsbruck und weitere Landeshauptstädte: 4,5–5,5 %
- Kleinere Städte und Randlagen: 5,5–7,0 %
Integration mit dem ImmoCheck
Beim Aufruf aus dem ImmoCheck werden Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Kaltmiete und Bewirtschaftungskosten automatisch vorausgefüllt. Der berechnete Renditewert kann per Klick direkt in die Analyse übernommen werden.
Renditerechner öffnen
Nebenkostenabrechnung Österreich – MRG-konforme Betriebskostenabrechnung
Das Nebenkostenabrechnungs-Tool erstellt die jährliche Betriebskostenabrechnung nach österreichischem Mietrecht. Die rechtliche Grundlage bildet das Mietrechtsgesetz (MRG) §§ 21–26; Heiz- und Warmwasserkosten werden nach dem Heizkostenabrechnungsgesetz (HeizKG) abgerechnet.
Gesetzliche Grundlagen
Nach MRG § 21 sind nur die im abschließenden Betriebskostenkatalog genannten Kostenarten umlagefähig: Grundsteuer, Wasser- und Abwassergebühren, Rauchfangkehrer, Müllabfuhr, Schädlingsbekämpfung, Beleuchtung der allgemeinen Teile, Versicherungsprämien, Hausbesorger- oder Reinigungskosten, öffentliche Abgaben auf die Liegenschaft sowie Verwaltungskosten bis zur gesetzlichen Höchstgrenze nach § 22 MRG. Reparaturkosten und Instandhaltungsaufwand dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden.
Heiz- und Warmwasserkosten sind nach HeizKG zwingend zu mindestens 50 % verbrauchsabhängig abzurechnen; der Fixkostenanteil darf maximal 50 % betragen.
Fristen und Pflichten
Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (MRG § 21 Abs. 3). Nach Ablauf dieser Frist ist eine Nachforderung des Vermieters ausgeschlossen; ein Guthaben des Mieters bleibt weiterhin auszubezahlen. Der Mieter kann Einsicht in Originalbelege verlangen (MRG § 21 Abs. 5).
Funktionsumfang des Tools
Das Tool verarbeitet alle erfassten Buchungen automatisch, weist jeder Kostenposition den korrekten Verteilungsschlüssel zu (Nutzfläche nach MRG § 17, Personenzahl oder Verbrauch nach HeizKG) und erstellt eine vollständige, prüffähige PDF-Abrechnung. Häufige Fehlerquellen wie unzulässige Kostenarten, falscher Verteilerschlüssel oder fehlende HeizKG-Konformität werden vor der Ausgabe automatisch geprüft.
Verknüpfung mit der Kostenerfassung
Alle Betriebskostenarten sind direkt mit dem Kostenerfassungsmodul verknüpft. Einmal erfasste Buchungen fließen automatisch in die Jahresabrechnung ein und können je Abrechnungsperiode ausgegeben werden.
Nebenkostenabrechnung öffnen
Integration in den Analyse-Workflow
Alle drei Tools sind in den ImmoCheck integriert und können direkt aus dem Formular aufgerufen werden. Der Grundsteuerrechner unterstützt bei der Eingabe der monatlichen Grundsteuer im Kapitel „Miete und Betriebskosten". Der Renditerechner liefert die Nettomietrendite für das Kapitel „Rendite und Bewertung". Das Nebenkostenabrechnungs-Tool stellt die gesetzeskonforme Jahresabrechnung nach MRG §§ 21–26 bereit.
Berechnete Werte können per Klick direkt übernommen werden, sodass die Ergebnisse ohne manuelle Übertragung in deine Immobilienanalyse einfließen.