Grundsteuer Rechner 2026: Neue Grundsteuer kostenlos berechnen
Berechnen Sie Ihre Grundsteuer nach der Reform 2025/2026 – für alle Bundesmodell-Länder sowie Bayern, BW, Hessen, Hamburg und Niedersachsen. KI-gestützter Grundsteuer Rechner: transparent, aktuell, sofort.
Wie wird die Grundsteuer 2026 berechnet?
Die neue Grundsteuer berechnet sich nach dieser Formel:
Das Bundesverfassungsgericht hat 2018 die bisherige Einheitsbewertung für verfassungswidrig erklärt. Die alten Einheitswerte aus 1964 (West) und 1935 (Ost) bilden längst nicht mehr den tatsächlichen Wert von Grundstücken ab. Seit dem 1. Januar 2025 gelten daher neue Berechnungsgrundlagen.
Grundsteuerwert
Der Grundsteuerwert ersetzt den alten Einheitswert und wird vom Finanzamt auf Basis von Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Gebäudeart und Baujahr festgestellt.
Steuermesszahl
Die Steuermesszahl wurde im Rahmen der Reform deutlich gesenkt und unterscheidet sich nach Grundstücksart. Sie wird als Promille-Wert (‰) angegeben.
Hebesatz
Den Hebesatz legt jede Gemeinde individuell fest. Er variiert stark – von unter 300 % in ländlichen Gebieten bis über 800 % in Großstädten wie Berlin.
| Grundstücksart | Steuermesszahl (Bundesmodell) |
|---|---|
| Wohngrundstücke | 0,31 ‰ |
| Nichtwohngrundstücke / Gewerbe | 0,34 ‰ |
| Sozialer Wohnungsbau | 0,25 ‰ |
Hinweis: Bayern, Baden-Württemberg, Hessen, Hamburg und Niedersachsen nutzen eigene Berechnungsmodelle und weichen von diesen Werten ab.
Hebesätze 2025/2026: Die 15 größten deutschen Städte
Den genauen Hebesatz Ihrer Gemeinde finden Sie auf der Website Ihrer Stadt- oder Gemeindeverwaltung. Als Orientierung finden Sie hier die aktuellen Hebesätze der 15 größten Städte:
| Stadt | Hebesatz 2025 (Grundsteuer B) |
|---|---|
| Berlin | 810 % |
| Leipzig | 650 % |
| Dresden | 675 % |
| Hannover | 600 % |
| Hamburg | 540 % |
| München | 535 % |
| Nürnberg | 555 % |
| Dortmund | 610 % |
| Essen | 670 % |
| Bochum | 645 % |
| Bremen | 595 % |
| Köln | 515 % |
| Frankfurt am Main | 500 % |
| Stuttgart | 420 % |
| Düsseldorf | 440 % |
Quelle: Kommunale Hebesätze 2025. Angaben ohne Gewähr. Prüfen Sie Ihren aktuellen Hebesatz bei Ihrer Gemeindeverwaltung.
Welches Grundsteuermodell gilt in meinem Bundesland?
Bundesmodell (11 Bundesländer)
Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, NRW, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen. Berechnung nach Grundsteuerwert, Steuermesszahl und Hebesatz.
Flächenmodell – Bayern
Berechnung ausschließlich nach Grundstücks- und Wohnfläche, unabhängig vom Marktwert der Immobilie.
Bodenwertmodell – Baden-Württemberg
Nur der Bodenwert (Bodenrichtwert × Grundstücksfläche). Gebäude bleiben unberücksichtigt.
Weitere Sondermodelle
Hessen (Flächen-Faktor-Modell), Hamburg (Wohnlagemodell), Niedersachsen (Flächen-Lage-Modell).
Häufige Fragen zur neuen Grundsteuer 2026
Die reformierte Grundsteuer gilt ab dem 1. Januar 2025. Das Bundesverfassungsgericht hatte 2018 die alten Einheitswerte (aus 1935/1964) für verfassungswidrig erklärt. Wesentliche Änderungen:
- Der alte Einheitswert wird durch den neuen Grundsteuerwert ersetzt
- Die Steuermesszahl wurde im Bundesmodell auf 0,31 ‰ (Wohnen) neu festgesetzt
- Viele Gemeinden haben die Hebesätze angepasst, um aufkommensneutral zu bleiben
- Alle Eigentümer erhielten ab 2022 neue Grundsteuerwertbescheide
Alle benötigten Werte finden Sie in den amtlichen Bescheiden des Finanzamts:
- Grundsteuerwert: Im Grundsteuerwertbescheid (versandt ab 2022/2023)
- Steuermesszahl + Steuermessbetrag: Im Grundsteuermessbescheid
- Hebesatz: Im Grundsteuerbescheid Ihrer Gemeinde oder auf der städtischen Website
Grundsteuer A (agrarisch): Für land- und forstwirtschaftliche Betriebe.
Grundsteuer B (bebaut/unbebaut): Für alle anderen Grundstücke – Wohnhäuser, Mietobjekte, Gewerbe, unbebaute Grundstücke. Dieser Rechner ist für die Grundsteuer B ausgelegt.
Ja. Die Grundsteuer gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten gemäß § 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung (BetrKV). Als Vermieter können Sie die Grundsteuer über die Nebenkostenabrechnung anteilig an Ihre Mieter weitergeben, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist.
Nicht zwangsläufig. Viele Gemeinden haben die Reform als aufkommensneutral geplant. Es gibt aber individuelle Gewinner und Verlierer:
- Eigentümer in Lagen mit stark gestiegenen Bodenrichtwerten zahlen oft mehr
- Eigentümer in schrumpfenden Regionen zahlen oft weniger
- In Bayern und Baden-Württemberg sind Veränderungen durch Landesmodelle abgefedert
Ja. Bei falschen Werten können Sie Einspruch beim Finanzamt einlegen – Frist: 1 Monat nach Bekanntgabe. Holen Sie im Zweifel Rat bei einem Steuerberater ein.
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