Beschleunigte AfA berechnen
Ihr Steuervorteil durch §8 Abs. 1a EStG – sofort und kostenlos
Beschleunigte AfA Rechner
Berechnen Sie Ihren Steuervorteil durch die beschleunigte Abschreibung nach §8 Abs. 1a EStG.
Was ist die beschleunigte Abschreibung (AfA) in Österreich?
Die beschleunigte Abschreibung nach §8 Abs. 1a EStG erlaubt Vermietern in Österreich, in den ersten zwei Jahren deutlich höhere Abschreibungen geltend zu machen als bei der normalen linearen AfA. Eingeführt als Teil des 3. COVID-19-Steuermaßnahmengesetzes (BGBl. I Nr. 96/2020) und seither verlängert, bietet sie einen erheblichen Steuervorteil gegenüber der regulären AfA.
Der Steuervorteil entsteht durch die zeitliche Vorziehung von Abschreibungen – das Finanzamt «stundet» Ihnen de facto Steuern über mehrere Jahre.
Wie funktioniert die beschleunigte AfA konkret?
Statt des normalen AfA-Satzes von 1,5 % pro Jahr für Wohngebäude gilt:
Jahr 1: 30 % des Gebäudewerts
Jahr 2: 20 % des Gebäudewerts
Ab Jahr 3: 1,5 % pro Jahr (normale Abschreibung)
Das bedeutet: In den ersten zwei Jahren schreiben Sie insgesamt 50 % des Gebäudewerts ab – gegenüber nur 3 % bei normaler AfA. Der Liquiditätsvorteil durch die frühere Steuerersparnis kann für Reinvestitionen oder Tilgung genutzt werden.
Voraussetzungen für die beschleunigte AfA
Die beschleunigte AfA gilt für Gebäude, die ab 1. Juli 2020 angeschafft oder hergestellt wurden. Es bestehen keine Anforderungen an Energieeffizienzklassen oder Förderprogramme – die Regelung gilt grundsätzlich für alle Wohn- und Geschäftsgebäude, sofern sie der Einkünfteerzielung dienen. Wichtig:
- Der Gebäudewert (ohne Grundanteil) bildet die Bemessungsgrundlage
- Der Grundanteil ist laut BMF-Schreiben pauschal mit 20 % (Wien: 30 %) anzusetzen, wenn kein anderer Wert nachgewiesen wird
- Die beschleunigte AfA ist nicht auf Sanierungen beschränkt – sie gilt auch für Neubauten und Altgebäude
- Keine Kombinierbarkeit mit Investitionsprämie auf denselben Gebäudeteil
Beschleunigte AfA vs. normale AfA – ein Vergleich
Beispiel: Kaufpreis €400.000, Wohnfläche 100 m², Grundanteil 20 %
Gebäudewert: €320.000
Normale AfA: 1,5 % × €320.000 = €4.800/Jahr
Steuerersparnis (42 %): €2.016/Jahr
Beschleunigte AfA:
Jahr 1: 30 % × €320.000 = €96.000 → Steuerersparnis €40.320
Jahr 2: 20 % × €320.000 = €64.000 → Steuerersparnis €26.880
Ab Jahr 3: 1,5 % × €320.000 = €4.800/Jahr → €2.016/Jahr
Vorteil in den ersten 2 Jahren: €65.184 zusätzliche Steuerersparnis gegenüber normaler AfA – ein massiver Liquiditätsvorteil.
Praktische Tipps für Vermieter
- Kaufvertrag prüfen: Stellen Sie sicher, dass das Anschaffungsdatum nach dem 1. Juli 2020 liegt
- Gutachten für Grundanteil: Bei hochwertigen Lagen kann ein Sachverständigengutachten den Grundanteil höher belegen und damit die AfA-Basis reduzieren – oder bei günstigen Lagen niedriger, was die AfA erhöht
- Steuerberater einbinden: Die Wahl zwischen beschleunigter und normaler AfA ist bindend. Ein österreichischer Steuerberater kann den optimalen Zeitpunkt für die Inanspruchnahme bestimmen
- Immobilien ab 2020: Bestehende Vermietungsobjekte, die vor 2020 angeschafft wurden, können nicht nachträglich auf beschleunigte AfA umgestellt werden
Rechtsgrundlage
Die beschleunigte Abschreibung ist in §8 Abs. 1a EStG (Einkommensteuergesetz) geregelt, eingeführt durch BGBl. I Nr. 96/2020 und verlängert durch BGBl. I Nr. 227/2021. Zuständige Aufsichtsbehörde ist das Bundesministerium für Finanzen (BMF). Aktuelle Richtlinien finden Sie in den Einkommensteuerrichtlinien 2000 (EStR 2000), Rz 3130 ff.