Beschleunigte AfA berechnen

Die beschleunigte Absetzung für Abnutzung (AfA) ermöglicht bei begünstigten Gebäuden eine höhere Abschreibung in den ersten Jahren. Für die außerbetriebliche Vermietung beträgt der gesetzliche AfA-Satz grundsätzlich 1,5 % pro Jahr. Bei Anwendung der allgemeinen beschleunigten AfA sind im ersten Abschreibungsjahr bis zu 4,5 % und im zweiten Jahr bis zu 3 % möglich.
Die Abschreibung wird zeitlich vorgezogen. Dadurch kann sich die Steuerbelastung früher vermindern; die insgesamt abschreibbare Bemessungsgrundlage wird dadurch nicht größer.

Bei einem regulären AfA-Satz von 1,5 % und Anwendung der allgemeinen beschleunigten AfA mit den Höchstsätzen gilt:
Jahr 1: bis zu 4,5 % der Gebäude-Bemessungsgrundlage.
Jahr 2: bis zu 3 % der Gebäude-Bemessungsgrundlage.
Ab Jahr 3: grundsätzlich 1,5 % pro Jahr.
In den ersten beiden Jahren sind das zusammen bis zu 7,5 % statt 3 % bei zwei vollen Jahren regulärer AfA. In den Zeiträumen der beschleunigten AfA kommt die Halbjahresregel nicht zur Anwendung. Die tatsächliche steuerliche Wirkung hängt unter anderem von Ihren Einkünften und Ihrem Steuersatz ab.

Die allgemeine beschleunigte AfA betrifft Gebäude, die nach dem 30. Juni 2020 angeschafft oder hergestellt wurden. Entscheidend ist nicht allein das Baujahr. Bemessungsgrundlage ist der steuerlich abschreibbare Gebäudeanteil; Grund und Boden werden nicht abgeschrieben. Die Aufteilung muss nach den für den Einzelfall geltenden Regeln erfolgen. Eine pauschale Aufteilung mit 20 % Grundanteil beziehungsweise 30 % in Wien gilt nicht allgemein.
Davon zu unterscheiden ist die erweiterte beschleunigte AfA für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2023 und vor dem 1. Jänner 2027 fertiggestellt werden: Bei Erfüllung der Voraussetzungen, insbesondere mindestens des Gebäudestandards Bronze nach dem klimaaktiv-Kriterienkatalog, kann der bis zu dreifache AfA-Satz auch in den beiden Folgejahren angewendet werden. Bei einem regulären Satz von 1,5 % sind damit bis zu 4,5 % in jedem der ersten drei Jahre möglich. Diese Sonderregel ist gesondert zu prüfen.

Vereinfachtes Beispiel zur allgemeinen beschleunigten AfA: Kaufpreis 400.000 Euro, rein beispielhaft 20 % Grundanteil und damit 320.000 Euro Gebäude-Bemessungsgrundlage. Angenommen werden volle Jahre der regulären AfA und ein unveränderter Grenzsteuersatz von 42 %. Nebenkosten und weitere steuerliche Effekte bleiben unberücksichtigt.
Reguläre AfA: 1,5 % × 320.000 Euro = 4.800 Euro pro Jahr. Rechnerische Steuerentlastung: 2.016 Euro pro Jahr.
Beschleunigte AfA, Jahr 1: 4,5 % × 320.000 Euro = 14.400 Euro. Rechnerische Steuerentlastung: 6.048 Euro.
Beschleunigte AfA, Jahr 2: 3 % × 320.000 Euro = 9.600 Euro. Rechnerische Steuerentlastung: 4.032 Euro.
Ab Jahr 3: grundsätzlich 4.800 Euro AfA und bei unverändertem Steuersatz 2.016 Euro rechnerische Steuerentlastung pro Jahr.
In den ersten beiden Jahren beträgt die AfA damit insgesamt 24.000 Euro statt 9.600 Euro. Die um 14.400 Euro vorgezogene Abschreibung entspricht unter diesen Annahmen einer um 6.048 Euro früheren Steuerentlastung. Das ist keine zusätzliche dauerhaft garantierte Steuerersparnis.

• Prüfen Sie Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungszeitpunkt und Beginn der Abschreibung anhand Ihrer Unterlagen. Ermitteln Sie die Gebäude-Bemessungsgrundlage ohne Grund und Boden nach den anwendbaren Aufteilungsregeln. Unterscheiden Sie die allgemeine beschleunigte AfA von der erweiterten Sonderregel für bestimmte 2024 bis 2026 fertiggestellte Wohngebäude. Lassen Sie die konkrete Inanspruchnahme, die steuerlichen Auswirkungen und gegebenenfalls erforderliche Nachweise von Ihrer Steuerberatung prüfen. Die Ergebnisse eines Online-Rechners ersetzen diese Einzelfallprüfung nicht.

Für die außerbetriebliche Vermietung sind insbesondere § 16 Abs. 1 Z 8 EStG und für die beschleunigte Gebäudeabschreibung § 8 Abs. 1a EStG maßgeblich. Die erweiterte Regelung für bestimmte Wohngebäude ist gesondert in § 124b Z 451 EStG geregelt.
Amtliche Erläuterungen: Unternehmensserviceportal, Abschreibung: https://www.usp.gv.at/themen/steuern-finanzen/steuerliche-gewinnermittlung/weitere-informationen-zur-steuerlichen-gewinnermittlung/betriebseinnahmen-und-ausgaben/abschreibung.html
Stand: 25. September 2026. Allgemeine Information, keine individuelle Steuerberatung.