Betriebskostenabrechnung für Vermieter in Österreich
Erstellen Sie Ihre Betriebskostenabrechnung für österreichische Mietobjekte. Prüfen Sie vorab, welche gesetzlichen und vertraglichen Regeln für Ihr Objekt gelten.
In 4 Schritten zur versandfertigen Betriebskostenabrechnung
SmartLandlord führt Sie Schritt für Schritt durch die Erstellung — von den Grunddaten bis zur PDF-Ausgabe je Mieter.
- › Immobilie auswählen
- › Abrechnungszeitraum
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- › Anzahl Nutzflächenanteile
- › Schnelleingabe aller Positionen
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- › Verteilerschlüssel automatisch
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- › Automatisch berechnen
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- › Umlage nach Nutzfläche
- › Anteil je Top kalkuliert
- › Gesamtkosten-Übersicht
- › Guthaben / Nachzahlung je Mieter
- › PDF-Abrechnung je Top
- › Status-Workflow
Ihre nächste Betriebskostenabrechnung in 4 Schritten — statt stundenlangem Excel.
SmartLandlord erstellt MRG-konforme Betriebskostenabrechnungen vollautomatisch — mit mieterindividueller Ausgabe und versandfertiger PDF.
Was ist eine Nebenkostenabrechnung?
Die Betriebskostenabrechnung stellt die verrechenbaren Kosten den geleisteten Vorauszahlungen gegenüber und macht den Anteil der einzelnen Mieter nachvollziehbar. Die folgenden Hinweise beziehen sich auf Mietverhältnisse im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG). Bei Teilanwendung oder Ausnahmen vom MRG sowie bei anderen gesetzlichen Sonderregeln müssen die jeweils anwendbaren Vorschriften und der Mietvertrag gesondert geprüft werden.
Pflicht und Frist
Bei einer Jahrespauschalverrechnung im Vollanwendungsbereich des MRG ist die Abrechnung für das vorangegangene Kalenderjahr spätestens am 30. Juni zu legen (§ 21 Abs. 3 MRG). Die Abrechnung ist an geeigneter Stelle im Haus zur Einsicht aufzulegen; auch die Einsicht in die Belege muss ermöglicht werden. Davon zu unterscheiden ist die gesetzliche einjährige Frist zur Geltendmachung von Betriebskosten: Bei der Jahrespauschalverrechnung beginnt sie mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Kosten gegenüber dem Vermieter fällig geworden sind. Eine allgemeine Frist von zwölf Monaten für die Abrechnung ersetzt diese Regeln nicht.
Welche Kosten sind umlagefähig?
Im Vollanwendungsbereich des MRG sind nur die gesetzlich vorgesehenen Positionen verrechenbar. Dazu zählen unter den jeweiligen Voraussetzungen beispielsweise Wasser, Müllabfuhr, Rauchfangkehrung, Beleuchtung allgemeiner Hausteile, bestimmte Versicherungen, öffentliche Abgaben und Hausbetreuung (§§ 21 und 23 MRG). Verwaltungskosten sind nicht pauschal ausgeschlossen: § 22 MRG erlaubt einen gesetzlich begrenzten Verwaltungskostenbetrag. Reparaturen und Erhaltungsarbeiten dürfen nicht einfach als laufende Betriebskosten verrechnet werden. Für gemeinsame Anlagen sowie Heiz- und Warmwasserkosten sind die jeweils einschlägigen Sonderregeln, insbesondere gegebenenfalls das Heizkostenabrechnungsgesetz (HeizKG), gesondert zu prüfen.
Häufige Fehler bei der Betriebskostenabrechnung
Typische Fehler sind unzulässige Kostenpositionen, nicht nachvollziehbare Belege, ein falscher Verteilungsschlüssel und versäumte Fristen. Im Vollanwendungsbereich des MRG richtet sich die Aufteilung grundsätzlich nach dem Nutzflächenverhältnis (§ 17 MRG), soweit keine zulässige abweichende Regelung greift. Prüfen Sie deshalb Kostenarten, Schlüssel und Fristen vor der Übernahme in Ihre Abrechnung. Die Nutzung einer Software ersetzt nicht die Prüfung des konkreten Mietverhältnisses und der eingegebenen Daten.
Rechtsgrundlage: Mietrechtsgesetz, insbesondere §§ 1, 17 und 21 bis 24. Amtliche Fassung: https://ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10002531
Stand: 25. September 2026. Allgemeine Information, keine individuelle Rechtsberatung.