Überblick
Die Analysesuite umfasst vier spezialisierte Tools: Der ImmoCheck bewertet die wirtschaftliche Seite einer Immobilie mit Cashflow, Renditen und Steuereffekten. Der StandortCheck analysiert die Lagequalität anhand sozioökonomischer Daten und Infrastruktur. Der EnergieCheck ordnet den Energieverbrauch ein und zeigt Optimierungspotenziale. Der SzenarioCheck simuliert Was-wäre-wenn-Szenarien zu Miete, Finanzierung und Steuern und vergleicht bis zu fünf Varianten.
ImmoCheck: von der Deal‑Analyse bis zum Objekt‑Onboarding
ImmoCheck bietet auf der Willkommensseite zwei klare Einstiege – je nachdem, was Sie vorhaben. Mit der Option „Immobilienanalyse“ starten Sie einen geführten Sechs‑Schritte‑Workflow für Kaufentscheidungen: Sie erfassen Objektdaten und Kaufpreis, lassen kaufbezogene Nebenkosten automatisch je nach Bundesland berechnen, konfigurieren ein oder mehrere Darlehen inklusive Zins, Tilgung und Zinsbindung, definieren Ihre Steuer‑ und Abschreibungseinstellungen, hinterlegen Annahmen zur Wert‑ und Mietentwicklung und erfassen abschließend erwartete Miete, Betriebskosten, Rücklagen und Mietausfallrisiko. Zur Beschleunigung der Datenerfassung stehen PDF‑Upload, Freitexteingabe und Magic Fill zur Verfügung – die KI füllt viele Felder automatisch auf Basis Ihrer Eingaben.
Mit der Option „Objekt hinzufügen“ wechseln Sie in einen schlankeren Vermietungs‑Workflow, der speziell für bereits bestehende Einheiten in Ihrem Bestand optimiert ist: Sie hinterlegen die wichtigsten Objektdaten, Ausstattungsmerkmale, die tatsächlichen Mieteinnahmen sowie die laufenden monatlichen Betriebskosten und können optional markieren, dass die Immobilie bereits abbezahlt ist. Über den Portfolio‑Import lassen sich zudem mehrere Objekte auf einmal per CSV oder Excel übernehmen. In beiden Fällen entsteht ein sauber strukturierter Objektdatensatz, der direkt in Dashboards, Portfolioansichten, Szenario‑Simulationen und weiteren Analysen genutzt und laufend aktualisiert werden kann.
Automatische Datenübernahme
Sie können ein PDF-Exposé hochladen (max. 10 MB). Die KI extrahiert daraus automatisch Daten für die ersten drei Kapitel – Kaufpreis, Wohnfläche, Baujahr, Adresse und Ausstattungsmerkmale.
Nach Abschluss der ersten drei Kapitel wird Magic Fill verfügbar. Diese Funktion schlägt plausible Werte für die verbleibenden Felder vor, basierend auf den bereits eingegebenen Daten und Marktrichtwerten. Die Vorschläge dienen als Orientierung und sollten geprüft werden.
Berechnete Kennzahlen
Die Analyse liefert folgende Ergebnisse:
Cashflow vor und nach Steuern, monatlich und jährlich berechnet. Die Berechnung berücksichtigt Mieteinnahmen, Bewirtschaftungskosten, Kapitaldienst, Rücklagen und Steuereffekte.
Bruttomietrendite und Mietfaktor mit Einordnung gegenüber Benchmark-Werten. Sie sehen, wie Ihre Immobilie im Marktvergleich abschneidet.
Eigenkapitalrendite unter Berücksichtigung des eingesetzten Kapitals und der Fremdfinanzierung.
Vermögenszuwachs durch Tilgung und prognostizierte Wertsteigerung.
Steuersituation mit Ausweis von Steuerbelastung oder Steuererstattung sowie der jährlichen AfA.
Entwicklungsdiagramme
Interaktive Diagramme zeigen die Entwicklung über wählbare Zeiträume von 10, 30 oder 50 Jahren:
Die Cashflow-Entwicklung visualisiert, wie sich Ihr monatlicher Überschuss über die Jahre verändert – vor und nach Steuern.
Das Vermögensdiagramm zeigt den kumulierten Aufbau durch Tilgung und Wertsteigerung.
Die Kapitaldienst-Entwicklung schlüsselt Zins- und Tilgungsanteile über die Laufzeit auf.
Das AfA-Diagramm zeigt die jährliche Abschreibung und den Buchwert-Verlauf.
Die Exit-Analyse berechnet für jeden wählbaren Verkaufszeitpunkt den prognostizierten Erlös und die Gesamtrendite.
Integrierte Rechner
Das Formular enthält Hilfsrechner für komplexe Eingaben: Ein Grundsteuerrechner ermittelt die monatliche Grundsteuer. Der Zinsrechner hilft bei der Einschätzung marktüblicher Zinssätze. Der Steuerrechner berechnet Ihren persönlichen Grenzsteuersatz. Der Sonder-AfA-Prüfer verlinkt zur externen Prüfung der Berechtigung.
StandortCheck – Lageanalyse mit über 12 Kriterien
Der StandortCheck bewertet die Qualität eines Standorts auf zwei Ebenen: sozioökonomische Faktoren und Infrastruktur. Das Ergebnis ist ein Score von 0 bis 100 für jede Kategorie sowie eine Gesamtbewertung.
Sozioökonomische Bewertung
Für die sozioökonomische Analyse benötigt das System eine vollständige Adresse mit Postleitzahl. Bewertet werden sechs Kriterien:
Arbeitslosenquote am Standort in Prozent. Niedrigere Werte führen zu höheren Scores.
Kriminalitätsrate als Straftaten pro 100.000 Einwohner.
Durchschnittseinkommen der Einwohner als Jahreswert.
Einkommensentwicklung als jährliche Veränderung in Prozent.
Bevölkerungswachstum als Indikator für die Standortattraktivität.
Durchschnittsalter als Kennzahl zur Altersstruktur.
Die Daten stammen aus amtlichen Statistiken. Ohne PLZ ist die sozioökonomische Bewertung eingeschränkt.
Infrastruktur-Analyse
Die Infrastrukturbewertung basiert auf Live-Daten und analysiert sechs Bereiche:
Nahverkehrsanbindung erfasst Bus-, Tram-, U-Bahn- und S-Bahn-Haltestellen im definierten Umkreis.
Fernverkehrsanbindung bewertet die Erreichbarkeit von Bahnhöfen, Flughäfen und Autobahnanschlüssen.
Bildungsstandorte zählt Schulen, Universitäten und Hochschulen in der Nähe.
Freizeitangebote erfasst Parks, Kultureinrichtungen, Bibliotheken und Sportmöglichkeiten.
Einkaufsmöglichkeiten bewertet die Versorgung mit Supermärkten, Apotheken und Fachgeschäften.
Nähe zu Großstädten misst die Entfernung zur nächsten Metropole.
Standorttyp-Erkennung
Das System erkennt automatisch den Standorttyp: Großstadt (über 100.000 Einwohner), Stadt (20.000–100.000) oder Land (unter 20.000). Je nach Typ werden unterschiedliche Suchradien und Bewertungsmaßstäbe angewendet. In ländlichen Gebieten wird beispielsweise eine geringere ÖPNV-Dichte erwartet als in Großstädten.
Individuelle Gewichtungen
Über die Einstellungen können Sie die Gewichtung jedes Kriteriums anpassen. Die Summe muss jeweils 100% ergeben – für sozioökonomische Kriterien insgesamt und für Infrastrukturkriterien je Standorttyp.
Zusätzlich lassen sich für Infrastrukturkriterien der Suchradius und der Bewertungs-Divisor einstellen. Ein kleinerer Divisor führt zu schnellerer Erreichung der Höchstpunktzahl.
Ergebnisdarstellung
Die Ergebnisseite zeigt drei Score-Karten: sozioökonomischer Score, Infrastruktur-Score und Gesamtbewertung. Eine Detailtabelle listet jedes Kriterium mit ermitteltem Wert, Score (0–10) und Gewichtung.
Eine Karte zeigt den analysierten Standort. In der Detailansicht ist zusätzlich Street View verfügbar. Die KI erstellt eine textuelle Zusammenfassung mit Stärken und Schwächen des Standorts.
EnergieCheck – Energieverbrauch einordnen und optimieren
Der EnergieCheck berechnet die Energieeffizienzklasse einer Immobilie und zeigt Optimierungspotenziale auf. Die Analyse basiert auf vier Eingaben: Wohnfläche, Baujahr, Heizungsart und Endenergieverbrauch.
Eingabeparameter
Die Wohnfläche umfasst alle beheizten Räume in Quadratmetern – ohne Keller, Garage oder Balkon.
Das Baujahr beeinflusst die energetische Einordnung, da ältere Gebäude typischerweise höhere Verbräuche aufweisen.
Bei der Heizungsart stehen zehn Optionen zur Auswahl: Gas, Öl, Elektro, Fernwärme, Wärmepumpe, Solarthermie, Einzelfeuerstätten, BHKW, Biomasse, Holz und Kohle. Mehrere Heizungsarten können kombiniert werden.
Der Endenergieverbrauch in kWh/(m²·a) kann direkt eingegeben oder automatisch berechnet werden. Für die automatische Berechnung tragen Sie den tatsächlichen Verbrauch des Vorjahres ein – in der jeweiligen Einheit der Heizungsart (m³ Gas, Liter Öl, kWh Strom etc.).
Berechnete Werte
Die Analyse liefert den jährlichen Heizenergieverbrauch in kWh, die geschätzten jährlichen Heizkosten, den Verbrauch pro Quadratmeter, die Energieeffizienzklasse von A+ bis H sowie den CO₂-Ausstoß in kg pro Jahr.
Ein Effizienz-Diagramm zeigt alle Klassen von A+ bis H mit den jeweiligen Grenzwerten. Eine Markierung zeigt, wo Ihre Immobilie liegt.
Der Benchmark-Vergleich stellt Ihre Werte den typischen Kosten eines modernen Neubaus und eines typischen Altbaus gegenüber.
Optimierungsempfehlungen
Bei Effizienzklassen B bis H werden Optimierungsempfehlungen eingeblendet. Jede Maßnahme zeigt das Einsparpotenzial in Prozent, die jährliche Kostenersparnis, geschätzte Investitionskosten, Amortisationszeit, verfügbare Förderungen und die CO₂-Reduktion.
Der Heizungssystem-Vergleich stellt Ihr aktuelles System einer Alternative gegenüber. Sie sehen jährliche Kosten, CO₂-Ausstoß und Effizienz beider Systeme.
Der Sanierungssimulator ermöglicht die Kombination mehrerer Maßnahmen: Dachdämmung, Wanddämmung, Fenstererneuerung und Heizungstausch. Per Schieberegler stellen Sie den Umfang jeder Maßnahme ein. Das System berechnet die resultierende Gesamteinsparung, die neue Effizienzklasse, die jährliche Kostenersparnis und die CO₂-Reduktion.
EnergieCheck jetzt starten
SzenarioCheck – Was-wäre-wenn-Simulation
Die Szenario-Simulation berechnet die wirtschaftliche Entwicklung einer Immobilie auf Basis Ihrer Eingaben zu Miete, Kosten, Finanzierung und Steuern. Variieren Sie einzelne Parameter und sehen Sie sofort, wie sich Änderungen auf Cashflow und Rendite auswirken. Vergleichen Sie bis zu fünf Szenarien und Immobilien in einer Gegenüberstellung und exportieren Sie die Ergebnisse als PDF.
Szenario erstellen – flexibel starten
Für jedes Szenario wählen Sie einen Ausgangspunkt: ein leeres Szenario für vollständig manuelle Eingaben oder eine bestehende Portfolio-Immobilie, deren Werte automatisch übernommen werden.
Fünf Parameterbereiche
Der Bereich Finanzierung umfasst Zinssatz, Tilgung, Darlehenssumme, Eigenkapital und Darlehenstyp. Der Bereich Miete und Kosten enthält Kaltmiete, Stellplatzmiete, umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltung, Grundsteuer und Mietausfallrisiko. Im Bereich Wachstum definieren Sie die jährlichen Steigerungsraten für Miete und Immobilienwert. Der Bereich Steuer und AfA erfasst Abschreibungsart, Abschreibungssatz, Sonder-AfA, persönlichen Steuersatz und Grundstücksanteil. Der Simulationszeitraum legt fest, über wie viele Jahre die Berechnung läuft – typischerweise 10, 30 oder 50 Jahre.
Kennzahlen und Diagramme
KPI-Karten zeigen Bruttomietrendite, Mietfaktor und Eigenkapitalrendite auf einen Blick. Ein Kreisdiagramm visualisiert die Kostenstruktur, Verlaufsdiagramme zeigen die Entwicklung von Cashflow, Vermögenszuwachs und Kapitaldienst über den Simulationszeitraum.
Szenarien vergleichen
Auf der Vergleichsseite stellen Sie bis zu fünf Szenarien oder Portfolio-Immobilien gegenüber. Eine Tabelle listet alle relevanten Kennzahlen – von Basisdaten über Mieteinnahmen und Bewirtschaftungskosten bis hin zu Steuern, Abschreibung und Ergebniskennzahlen. Positive Cashflows werden grün, negative rot hervorgehoben.
Szenario-Simulation jetzt starten
Dokumentation und Weiterverarbeitung
Alle drei Analysetools bieten PDF-Export. Die exportierten Dokumente enthalten sämtliche Kennzahlen, Diagramme und KI-Auswertungen.
Immobilien aus dem ImmoCheck können direkt ins Portfolio übernommen werden. Dort stehen sie für die laufende Verwaltung und Überwachung zur Verfügung.
Ein KI-Assistent ist auf allen Formular- und Ergebnisseiten verfügbar. Er beantwortet Fragen zu einzelnen Kennzahlen, erklärt Berechnungsformeln und gibt Hinweise zur Interpretation der Ergebnisse.
Unterstützte Regionen
Der StandortCheck ist für Deutschland, Österreich, die Schweiz und ausgewählte Regionen in Indien verfügbar. ImmoCheck und EnergieCheck funktionieren unabhängig vom Standort, wobei die automatischen Kaufnebenkosten im ImmoCheck auf deutsche Bundesländer ausgelegt sind.