Mieten oder kaufen 2026 – was rechnet sich?

Ausgangslage 2026 in Österreich

Wo die Zinsen heute stehen

Die wichtigsten Eckdaten für die Finanzierung 2026:

• EZB-Leitzins seit April 2026 bei 2 %; weitere Senkungen sind kurzfristig nicht erwartet
• Fixzins-Hypotheken auf 10 Jahre: 3,0 bis 3,8 % effektiv je nach Bonität, Eigenkapital und Bank
• Variable Hypotheken: 2,5 bis 3,5 %, abhängig vom Aufschlag auf den 3-Monats-Euribor
• Bestzinsen bei guter Bonität und hohem Eigenkapital teilweise unter 3 %

Damit liegen die Hypothekarzinsen rund 1,5 Prozentpunkte unter dem Hoch von 2023, aber deutlich über den 1,5 bis 2 % der Niedrigzinsphase 2018 bis 2021. Wer die Niedrigzinsphase verpasst hat, kauft 2026 nicht zu Spitzenkonditionen, aber zu vertretbaren.

Die KIM-Verordnung (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) ist Ende Juni 2025 wie geplant ausgelaufen. Die strengen Anforderungen — mindestens 20 % Eigenkapital, maximal 40 % Schuldendienstquote, maximal 35 Jahre Laufzeit — sind nicht mehr verbindlich. Banken orientieren sich aber weiterhin an ähnlichen Standards, weil die Aufsichtsbehörde FMA von ihnen risikoangemessene Vergabepraktiken erwartet. Die praktische Veränderung: Bei Grenzfällen ist mehr Verhandlungsspielraum.

Eine zeitlich begrenzte Begünstigung kommt hinzu: Die Grundbuchgebührenbefreiung nach § 26a Gerichtsgebührengesetz gilt bis 30. Juni 2026 für Erst- und Hauptwohnsitzkäufer. Befreit sind:

• 1,1 % Eintragungsgebühr für das Eigentumsrecht
• 1,2 % Eintragungsgebühr für die Hypothek

Bei einer 400.000-€-Wohnung sind das rund 4.400 € gesparte Eintragungsgebühr plus bei 80%-Finanzierung etwa 3.800 € gesparte Pfandrechtsgebühr, zusammen rund 8.200 €. Der Voraussetzungskatalog ist konkret: Hauptwohnsitz binnen 30 Monaten begründen und mindestens 5 Jahre halten, Kaufpreis bis 500.000 € voll begünstigt, von 500.000 bis 2 Mio. € teilweise.

Wer 2026 kauft und unter die Befreiung fällt, sollte den Kaufvertrag und die Eintragung möglichst vor dem 30. Juni 2026 abschließen. Diese Frist ist ein realer Kostenfaktor in der Mieten-oder-Kaufen-Entscheidung.

Bei den Immobilienpreisen liegen die Quadratmeterpreise 2026 für Eigentumswohnungen in guter Standardausführung in folgenden Bandbreiten:

• Wien Spitzenlagen (Innere Stadt, Wieden, Mariahilf, Neubau, Alsergrund): 8.000 bis 16.000 €/m², in Premiumobjekten deutlich darüber
• Wien gute Standardlagen mit U-Bahn-Anbindung: 5.000 bis 7.500 €/m²
• Wien einfachere Lagen: 3.500 bis 5.500 €/m²
• Graz Innenstadt und Geidorf: 4.000 bis 6.000 €/m²
• Salzburg Altstadtnähe: 6.500 bis 12.000 €/m²
• Innsbruck Innenstadt und Wilten: 5.500 bis 9.000 €/m²
• Linz Innenstadt: 3.500 bis 5.500 €/m²
• Klagenfurt: 3.000 bis 4.500 €/m²
• Ländliche Regionen je nach Bundesland: 1.800 bis 3.500 €/m²

Diese Spannen sind Durchschnittswerte; im Einzelfall können Lage, Zustand und Ausstattung deutlich abweichen.

Was Eigentum wirklich kostet

Kreditrate ist nicht gleich Gesamtkosten

Der häufigste Denkfehler: "Meine Rate ist 1.800 €, das ist wie Miete, nur dass mir die Wohnung danach gehört." Diese Rechnung ignoriert die anderen Kostenblöcke, die ein Eigentümer trägt — und die ein Mieter nicht trägt.

Vollständige Kostenrechnung Eigentum für eine 400.000-€-Wohnung in Wien (70 m², gute Standardlage):

• Kreditrate (320.000 € Darlehen, 3,5 % Fixzins, 2 % Tilgung, 25 Jahre): 1.467 €/Monat
• Betriebskosten und Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft: 220 bis 320 €/Monat
• Instandhaltungsrücklage realistisch (im Hausgeld enthalten oder zusätzlich): 100 bis 200 €/Monat
• Wohngebäude- und Hausratversicherung: 25 bis 50 €/Monat
• Strom, Wasser, Heizung, Internet: 150 bis 300 €/Monat
• Gesamte laufende Belastung: rund 1.960 bis 2.340 €/Monat

Dazu kommt einmalig der Kapitaleinsatz mit Kaufnebenkosten von rund 10 bis 11 % des Kaufpreises — bei 400.000 € sind das 40.000 bis 44.000 €. Unter Nutzung der Grundbuchgebührenbefreiung bis 30. Juni 2026 reduziert sich das auf rund 32.000 bis 36.000 €.

Im Detail fallen bei einer Kauftransaktion in Österreich typischerweise an:

• Grunderwerbsteuer: 3,5 % vom Kaufpreis (Standardtarif)
• Grundbucheintragung Eigentumsrecht: 1,1 % vom Kaufpreis (bei Hauptwohnsitz bis 30.6.2026 entfallend)
• Grundbucheintragung Pfandrecht (Hypothek): 1,2 % der Hypothekensumme (bei Hauptwohnsitz bis 30.6.2026 entfallend)
• Notargebühren für Kaufvertrag: 1 bis 2,5 % je nach Komplexität
• Maklerprovision: maximal 3 % plus USt für den Käufer (seit Bestellerprinzip 1.7.2023)
• Vertragserrichtungskosten: bei Komplexverträgen zusätzlich

In Summe ohne Grundbuchgebührenbefreiung 10 bis 11 % des Kaufpreises, mit Befreiung rund 8 bis 9 %.

Der ehrliche Vergleich zwischen Mieten und Kaufen muss zudem die zusätzlichen Kosten des Eigentums berücksichtigen, die ein Mieter nicht trägt:

• Instandhaltungsrücklage und tatsächliche Reparaturen jenseits der Bagatellgrenze
• Wohngebäudeversicherung (Mieter haben nur Haushaltsversicherung)
• Größere Sanierungen alle 15 bis 25 Jahre (Bad, Küche, Fenster, Heizung)
• Außergewöhnliche Hausgeldforderungen der Eigentümergemeinschaft (Sonderumlagen für Fassade, Dach, Aufzug)
• Maklerprovision und Notarkosten bei Verkauf

Wer als Mieter die Differenz zwischen Miete und kaufbedingten Gesamtkosten konsequent in den Kapitalmarkt investiert, baut über lange Zeiträume substanzielles Vermögen auf. Wer sie ausgibt, hat am Ende weniger als ein vergleichbarer Käufer.

Drei Szenarien durchgerechnet

Szenario 1: Wien — gute Standardlage

Ausgangslage:

• 70 m² Wohnung im 4. oder 5. Bezirk
• Kaufpreis: 450.000 €
• Vergleichsmiete für gleichwertige Wohnung: 1.350 € warm (inkl. Betriebskosten, ohne Strom)
• Eigenkapital: 100.000 €
• Beleihung: 350.000 € + 40.000 € Nebenkosten (mit Grundbuchgebührenbefreiung) = 390.000 € Finanzierungsbedarf, davon 290.000 € als Hypothek

Kaufvariante (Hypothek 290.000 €, 3,5 % Fixzins, 2,5 % Tilgung, Laufzeit 25 Jahre):

• Kreditrate: 1.443 €/Monat
• Betriebskosten und Hausgeld: 270 €/Monat
• Instandhaltungsrücklage extra: 120 €/Monat
• Versicherung: 35 €/Monat
• Gesamte Belastung: 1.868 €/Monat

Mietvariante:

• Miete: 1.350 €/Monat
• Eigenkapital: 100.000 € im breit gestreuten ETF-Portfolio
• Differenz Kaufkosten – Miete: 518 €/Monat, ebenfalls in ETF-Sparplan

Annahmen für die 25-Jahres-Projektion:

• Immobilien-Wertsteigerung: 2,5 % p.a. real (rund 4 % nominal)
• ETF-Rendite: 5 % p.a. nominal nach Kosten und Inflation, langfristiger Durchschnitt
• Inflation: 2 % p.a.

Nach 25 Jahren:

• Käufer: Wohnung schuldenfrei, Wert rund 1,2 Mio. € nominal
• Mieter: ETF-Vermögen aus 100.000 € Eigenkapital plus 518 €/Monat Differenz-Investment = rund 670.000 € nominal (Eigenkapital wuchs auf rund 340.000 €, Sparplan-Anteil rund 330.000 €)

Auf den ersten Blick deutlicher Vorteil Kaufen. Aber:

Berücksichtigt man, dass der Käufer am Ende eine illiquide Immobilie hat, während der Mieter über liquides Vermögen verfügt, und dass die Wertsteigerungsannahme für Wiener Wohnungen über 25 Jahre mit 2,5 % real eher ambitioniert ist, verschiebt sich das Bild. Bei einer Wertsteigerung von nur 1,5 % real (eher konservativ) sinkt der Immobilienwert auf rund 900.000 € — und der Vorteil des Kaufens schmilzt deutlich.

Zwischenstand Wien-Szenario: Kaufen ist 2026 in Wien wieder rechenbar geworden, vor allem in guten Standardlagen mit Wertsteigerungsperspektive. In Spitzenlagen mit Quadratmeterpreisen über 10.000 € bleibt Mieten oft die rationalere Wahl, weil das Kaufpreis-Miete-Verhältnis dort jenseits von 30 liegt.

Szenario 2: Graz — die ausgewogene Situation

Ausgangslage:

• 75 m² Wohnung in guter Lage (Geidorf, Jakomini, St. Leonhard)
• Kaufpreis: 330.000 €
• Vergleichsmiete: 950 € warm
• Eigenkapital für die Anzahlung: 80.000 €
• Kaufnebenkosten 26.000 € (mit Grundbuchgebührenbefreiung), zusätzlich aus Eigenmitteln eingebracht
• Effektiver Eigenmitteleinsatz gesamt: 106.000 €; Hypothekenbetrag 250.000 €

Kaufvariante:

• Hypothek 250.000 €, 3,3 % Fixzins, 2,5 % Tilgung, 25 Jahre
• Kreditrate: rund 1.210 €/Monat
• Betriebskosten und Hausgeld: 200 €/Monat
• Instandhaltungsrücklage extra: 80 €/Monat
• Versicherung: 30 €/Monat
• Gesamte Belastung: rund 1.520 €/Monat

Mietvariante:

• Miete: 950 €/Monat
• Eigenkapital 80.000 € im ETF-Portfolio
• Differenz: rund 570 €/Monat in Sparplan

Nach 25 Jahren mit 3 % nominaler Wertsteigerung Graz (langfristig konservativ):

• Käufer: Wohnung schuldenfrei, Wert rund 690.000 €
• Mieter: ETF-Vermögen rund 605.000 € (270.000 € aus Eigenkapital + 335.000 € aus Sparplan)

Vorteil Kaufen, aber der Vorsprung schmilzt bei konservativen Annahmen. In Graz liegt das Kaufpreis-Miete-Verhältnis mit etwa 29 (330.000 € geteilt durch 11.400 € Jahresmiete) im Mittelfeld — historisch ein Bereich, in dem Kaufen über lange Halteperioden geringfügig besser abschneidet.

Szenario 3: Ländliche Region — typischer Kaufvorteil

Ausgangslage:

• 110 m² Haus in ländlicher Lage (Niederösterreich oder Steiermark außerhalb der Großstädte)
• Kaufpreis: 290.000 €
• Vergleichsmiete für gleichwertiges Objekt: 1.000 € warm
• Eigenkapital: 65.000 €
• Hypothek: 225.000 € + 24.000 € Nebenkosten (mit Befreiung) = 249.000 €, davon 184.000 € als Hypothek

Kaufvariante:

• Hypothek 184.000 €, 3,4 % Fixzins, 2,5 % Tilgung, 25 Jahre
• Kreditrate: 894 €/Monat
• Betriebskosten (höher bei Einfamilienhaus): 180 €/Monat
• Instandhaltungsrücklage (höher bei Einfamilienhaus, eigene Verantwortung): 200 €/Monat
• Versicherung: 50 €/Monat
• Gesamte Belastung: 1.324 €/Monat

Mietvariante:

• Miete: 1.000 €/Monat
• Eigenkapital 65.000 € im ETF-Portfolio
• Differenz: 324 €/Monat in Sparplan

Nach 25 Jahren mit 2,5 % nominaler Wertsteigerung ländlich (eher zurückhaltend):

• Käufer: Haus schuldenfrei, Wert rund 540.000 €
• Mieter: ETF-Vermögen rund 400.000 €

Vorteil Kaufen, deutlicher als in Graz. Hintergrund: Die Mietkosten für vergleichbare Einfamilienhäuser sind in ländlichen Regionen relativ hoch im Verhältnis zum Kaufpreis (Kaufpreis-Miete-Verhältnis 24). Wer in einer Region lebt, in der dieses Verhältnis klar unter 25 liegt und für mindestens 15 bis 20 Jahre dort bleibt, kommt mit Eigentum typischerweise besser weg.

Die drei verbreitetsten Mythen und ihre Korrektur

Mythos 1 — "Miete ist verlorenes Geld"

Falsch. Miete kauft Flexibilität, Risikofreiheit und Liquidität. Der Vermieter trägt das Risiko für Wertverlust, Reparaturen, Mietausfälle bei Vermieterwechsel, Sanierungspflichten. Diese Risiken haben einen wirtschaftlichen Wert — er steckt im Aufschlag der Miete über die reinen Eigentümerkosten hinaus.

Wer als Mieter die Differenz zwischen Miete und kaufbedingten Gesamtkosten konsequent investiert, baut Vermögen ähnlich wie ein Käufer auf. Wer sie konsumiert, baut weniger Vermögen auf. Aber das ist eine Frage der Disziplin, nicht eine Eigenschaft des Mietens.

Mythos 2 — "Immobilien steigen immer im Wert"

Historisch oft richtig, aber kein Naturgesetz. Auch in Österreich gab es Regionen und Phasen mit Preisstagnation oder -rückgang. Strukturschwache ländliche Regionen mit Abwanderung sind ein Beispiel; einzelne Boom-Lagen mit anschließender Korrektur ein anderes.

Die starke Preissteigerung zwischen 2010 und 2022 (in Wien teils Verdoppelung, in vielen Bundesländern erhebliche Anstiege) ist historisch eher Ausnahme als Norm. Wer mit 2 % real oder 4 % nominal als langfristiger Wertsteigerungserwartung rechnet, ist in der Realität verankert; wer 5 % real einplant, hofft auf eine Fortsetzung der Vergangenheit, die nicht zugesichert ist.

Mythos 3 — "Die abbezahlte Immobilie ist meine Altersvorsorge"

Nur teilweise. Die abbezahlte Immobilie spart in der Pension die Miete — eine reale Entlastung. Aber:

• Eine 30 bis 40 Jahre alte Immobilie hat oft erheblichen Sanierungsbedarf (Bad, Küche, Fenster, Heizung, Fassade): 50.000 bis 150.000 € realistisch
• Betriebskosten und Hausgeld fallen weiter an, oft mit kräftigen Anpassungen über die Jahre
• Bei Pflegebedürftigkeit kann die Anpassung der Wohnung an Barrierefreiheit zusätzlich nötig werden
• Ein Verkauf zur Liquidierung des Vermögens ist möglich, aber mit Verkaufskosten und Aufwand verbunden

Eine ergänzende, diversifizierte Vermögensanlage (Aktien-ETF-Portfolio, Anleihen, Versicherungsprodukte) ist neben der Immobilie sinnvoll. Wer nur in das eigene Wohnen investiert, hat ein Klumpenrisiko, das in der Pension problematisch werden kann.

Entscheidungshilfe — was wann passt

Indikatoren für Kaufen

Kaufen rechnet sich 2026 in Österreich tendenziell, wenn:

• Kaufpreis-Miete-Verhältnis liegt unter 25 (Jahresmiete × 25 vergleichen mit Kaufpreis)
• Geplante Haltedauer am Standort 15 Jahre oder länger
• Mindestens 20 % Eigenkapital plus Kaufnebenkosten vorhanden
• Stabiles Einkommen mit Reserve für Reparaturen und Lebensereignisse
• Lebenssituation absehbar stabil (Familiengründung abgeschlossen oder ausgeplant)
• Hauptwohnsitz, der die Grundbuchgebührenbefreiung bis 30.6.2026 nutzen kann
• Lage mit konkreter Wertsteigerungsperspektive (Wachstumsregionen, gut angebundene Lagen)
• Tilgungs- und Reparaturpräferenz über Investment-Disziplin

Indikatoren für Mieten

Mieten ist die rationalere Wahl, wenn:

• Kaufpreis-Miete-Verhältnis über 30 (typisch in Wiener Spitzenlagen, Salzburg-Innenstadt)
• Berufliche Veränderungen oder Umzüge in den nächsten 10 Jahren wahrscheinlich
• Eigenkapital für Anzahlung plus Nebenkosten nicht in komfortabler Höhe vorhanden
• Lebenssituation noch in Bewegung (Beruf, Familienplanung, Partnerschaft)
• Disziplinierte Investmentstrategie für die Differenz verfügbar
• Wunsch nach Flexibilität ist hoch
• Wenig Interesse oder Zeit für Instandhaltungsverantwortung

Zwischen den Extremen gibt es drei Mischstrategien, die in der Praxis funktionieren:

Erst Mieten, dann Kaufen: In jungen Jahren bleibt die Flexibilität für Beruf und Lebensplanung im Vordergrund. Mit etwa 35 bis 45, wenn Lebenssituation und Standort sich stabilisiert haben und Eigenkapital aufgebaut wurde, erfolgt der Kauf. Die typische österreichische Mehrheitsstrategie.

Kleine Eigentumswohnung als Basis, größer mieten: Eine günstige Eigentumswohnung als Vermögensbaustein, parallel größere Mietwohnung für die aktuelle Lebenssituation. Kombiniert Vermögensaufbau mit Flexibilität.

Buy-and-Rent kombiniert mit Mieten am Wohnort: In günstigeren Regionen (B-Städte, ländliche Regionen) eine Anlageimmobilie kaufen und vermieten, gleichzeitig am eigenen Wohnort mieten. Steuerlich vorteilhaft (AfA, Werbungskosten) und mit besseren Renditen als Eigennutzung in teuren Lagen.

Strategische Einordnung

Was sich gegenüber 2023/24 geändert hat

Die Marktlage 2026 ist für Käufer freundlicher als noch vor zwei Jahren:

• Hypothekarzinsen rund 1,5 Prozentpunkte niedriger als 2023
• Auslauf der KIM-Verordnung schafft mehr Verhandlungsspielraum
• Immobilienpreise nach Konsolidierungsphase 2023/24 wieder leicht steigend
• Grundbuchgebührenbefreiung bis 30.6.2026 als zeitlicher Anreiz
• Mietpreisbremse 2026/2027 begrenzt Mietanstiege im regulierten Bereich, was tendenziell zugunsten Mieten wirkt

Die Marktlage spricht 2026 wieder für eine substanzbasierte Kaufentscheidung in guten Lagen mit Wertsteigerungsperspektive — anders als in den Hochzinsphasen 2023 und 2024, wo Mieten in fast allen Konstellationen rechnerisch besser abschnitt.

Was eine seriöse Entscheidung 2026 berücksichtigt

Drei Faktoren, die häufig unterschätzt werden:

Persönliche Lebenssituation und Haltedauer: Bei kurzen Halteperioden unter 10 Jahren ist Kaufen fast immer suboptimal — die Kaufnebenkosten von 8 bis 11 % brauchen Zeit, um durch Wertsteigerung und ersparte Miete kompensiert zu werden. Wer absehbar wieder umzieht, sollte mieten.

Wertsteigerungserwartung realistisch ansetzen: 2 % real (rund 4 % nominal) sind langfristig eine seriöse Annahme. Wer mit 5 % real plant, hofft auf eine Fortsetzung der Boomphase 2010 bis 2022 — möglich, aber nicht garantiert.

Alternativrendite des Eigenkapitals einbeziehen: 80.000 € im ETF-Portfolio wachsen bei 5 % nominaler Rendite über 25 Jahre auf rund 270.000 €. Diese Opportunitätsrendite fehlt der Käufer, weil sein Eigenkapital in der Immobilie gebunden ist (zwar mit Wertsteigerung, aber nicht ohne weiteres liquidierbar).

Bei klaren Konstellationen — etwa "20 Jahre Beamtin in Wien, will langfristig in der gekauften Wohnung wohnen, hat 25 % Eigenkapital" — ist die Entscheidung meist offensichtlich. Komplexer wird es, wenn:

• Mehrere Standorte in Frage kommen
• Berufliche oder familiäre Veränderungen in den nächsten Jahren möglich sind
• Größere Vermögen umgeschichtet werden sollen
• Steuerliche Aspekte komplex werden (Schenkung, Vorerbe, Familien-Konstellationen)

In solchen Fällen lohnt eine professionelle Beratung durch unabhängige Finanzberater (auf Honorarbasis, nicht provisionsabhängig), Steuerberater und gegebenenfalls Rechtsanwalt. Die 1.500 bis 3.000 € Beratungskosten sind angesichts der Größenordnung der Entscheidung gut investiert.

Fazit

Mieten oder Kaufen 2026 ist in Österreich keine pauschale Entscheidung. Die Marktlage hat sich gegenüber den Hochzinsjahren 2023/24 deutlich entspannt: Hypothekarzinsen sind niedriger, die KIM-Verordnung ist ausgelaufen, die Grundbuchgebührenbefreiung bis 30.6.2026 schafft einen zeitlichen Anreiz.

In Wiener Spitzenlagen mit Kaufpreis-Miete-Verhältnis über 30 bleibt Mieten oft die rationalere Wahl. In guten Standardlagen Wiens und in Landeshauptstädten wie Graz oder Linz ist Kaufen 2026 wieder eine substanzbasierte Option für langfristige Bewohner. In ländlichen Regionen mit niedrigen Kaufpreis-Miete-Verhältnissen ist Kaufen für stabile Lebenssituationen meist klar vorteilhaft.

Die wichtigste Erkenntnis: Beide Wege können vermögensbildend sein. Der Käufer baut Vermögen über Tilgung und Wertsteigerung auf, der disziplinierte Mieter über Kapitalmarktinvestment der Differenz. Wer dagegen mit "Bauchgefühl" entscheidet — sei es für oder gegen Eigentum — riskiert Fehlentscheidungen, die über lange Zeiträume teuer werden.

Für die individuelle Berechnung der Mieten-oder-Kaufen-Frage mit konkreten Zahlen für österreichische Standorte, aktuellen Hypothekarzinsen und realistischen Annahmen zu Wertsteigerung und Alternativrendite bietet SmartLandlord.at entsprechende Werkzeuge — mit Berücksichtigung der österreichischen Kaufnebenkosten, der Grundbuchgebührenbefreiung bis 30.6.2026, der KIM-Verordnungs-Nachfolgepraxis und der bundeslandspezifischen Wohnbauförderungen.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel basiert auf dem Stand Mai 2026 und stellt keine Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung dar. Die Rechenbeispiele beruhen auf Modellannahmen, die im Einzelfall erheblich abweichen können. Hypothekarzinsen, Immobilienpreise und Mietniveaus ändern sich; historische Wertentwicklungen sind kein verlässlicher Indikator für die Zukunft. Vor einer konkreten Kaufentscheidung sollte eine professionelle Beratung durch einen unabhängigen Finanzberater, Steuerberater und gegebenenfalls Rechtsanwalt eingeholt werden. Alle Angaben ohne Gewähr.