Airbnb-Regulierung Wien: Neue Regeln ab Herbst 2026

Der Kampf um leistbaren Wohnraum in Wien trifft zunehmend private Vermieter, die auf Kurzzeitvermietung über Airbnb, Booking.com oder ähnliche Plattformen setzen. Die Stadt Wien treibt mit einer geplanten Registrierungspflicht die Regulierung von Airbnb weiter voran und macht touristische Vermietung damit transparenter, aber auch riskanter für Anbieter ohne gültige Genehmigung.

Regulierung von Airbnb: Was sich in Wien ändert

Schon jetzt ist private Kurzzeitvermietung in Wien nicht beliebig möglich. Ohne Ausnahmegenehmigung gilt eine feste Obergrenze, und in vielen Lagen ist eine touristische Nutzung grundsätzlich ausgeschlossen.

Die 90-Tage-Grenze bleibt zentral

Für private Vermieter gilt weiterhin: Ohne Sondergenehmigung dürfen Wohnungen maximal 90 Tage pro Kalenderjahr touristisch vermietet werden. Seit 1. Juli 2024 gilt diese verschärfte Regel auch außerhalb klassischer Wohnzonen für Vermietungen unter 30 Tagen. Wer darüber hinaus dauerhaft an Touristen vermieten will, benötigt eine Ausnahmegenehmigung — in reinen Wohnzonen ist diese aber grundsätzlich nicht erhältlich.

Neu: Registrierungspflicht ab Herbst 2026

Neu und für die Praxis besonders relevant ist die von der Stadt Wien angekündigte Registrierungs- und Nummernpflicht. Ab Herbst 2026 soll jedes Angebot auf Plattformen wie Airbnb und Booking.com eine sichtbare Registrierungsnummer im Inserat tragen. Plattformen sollen diese Nummern künftig prüfen und Angebote ohne gültige Registrierung entfernen müssen.

Damit reagiert Wien auch auf eine EU-weite Vorgabe zur Registrierungsnummer bei Kurzzeitvermietungen, die auf städtischer Ebene konkretisiert wird. Wer eine Ausnahmegenehmigung besitzt, kann diese laut den vorliegenden Informationen für fünf Jahre nutzen.

Wohnraumkonkurrenz durch Kurzzeitvermietung als Regulierungsmotiv

Hintergrund der Verschärfung ist die politische Debatte um Wohnraumkonkurrenz durch touristische Vermietung. Wohnungen, die dauerhaft an Touristen statt an Wiener Haushalte vermietet werden, fehlen laut Stadtverwaltung auf dem regulären Mietmarkt. Die Registrierungspflicht soll hier für mehr Kontrolle sorgen, ohne die 90-Tage-Regel selbst zu verschärfen.

90 Tage pro Jahr: Obergrenze für private Kurzzeitvermietung ohne Sondergenehmigung
Registrierungsnummer: Pflicht in jedem Inserat ab Herbst 2026
Bis zu 50.000 Euro: mögliche Sanktion bei Verstößen
Fünf Jahre: übliche Geltungsdauer einer Ausnahmegenehmigung

Folgen für bestehende Inserate

Wer aktuell auf Airbnb oder Booking.com aktiv ist, sollte die eigene Nutzungsdauer und Genehmigungslage rechtzeitig prüfen. Inserate ohne korrekte Registrierungsnummer werden ab Einführung der Pflicht deutlich angreifbarer, da Plattformen zur Löschung ungültiger Angebote verpflichtet werden sollen.

Was heißt das für Vermieter?

Private Eigentümer, die in Wien kurzfristig vermieten, sollten die 90-Tage-Grenze konsequent dokumentieren und rechtzeitig klären, ob eine Ausnahmegenehmigung überhaupt möglich ist — insbesondere in Wohnzonen, wo dies praktisch ausscheidet. Mit der kommenden Registrierungspflicht steigt der Verwaltungsaufwand, gleichzeitig sinkt das Risiko unbeabsichtigter Verstöße, wenn Inserate rechtzeitig an die neuen Vorgaben angepasst werden.

Wer wirtschaftlich stabile Erträge sucht, sollte die klassische Langzeitvermietung nach MRG als Alternative ernsthaft prüfen, da die Kurzzeitvermietung in Wien als Geschäftsmodell zunehmend eng gefasst wird. Investoren, die eine Immobilie mit Blick auf touristische Vermietung erwerben wollen, sollten die Genehmigungslage vor dem Kauf sorgfältig abklären, um spätere Nutzungskonflikte zu vermeiden.