Wohnrechtsnovelle 2026: Neue Pflichten für Vermieter

Die Rufe nach einer umfassenden Wohnrechtsnovelle werden lauter: Immer mehr Verbände mahnen bei der Regierung ein Gesamtpaket ein, das Miet-, Wohnungseigentums- und Energierecht bündelt. Parallel dazu schreitet die Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie voran – in Wien ist mit dem W-EGUG 2026 bereits ein konkretes Gesetz in Kraft getreten, das erstmals eine Sanierungspflicht für bestehende Nicht-Wohngebäude vorsieht.

EU-Gebäuderichtlinie: Der rechtliche Hintergrund

Grundlage ist die Richtlinie (EU) 2024/1275 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden. Die allgemeine EU-Umsetzungsfrist lief bis 29. Mai 2026, wobei Fachkommentare für Österreich bereits den 26. Mai 2026 als innerstaatlichen Stichtag nannten. Wien hat mit dem Wiener EU-Gebäuderichtlinie-Umsetzungsgesetz 2026 (W-EGUG 2026) reagiert, das seit 15. Juli 2026 in Kraft ist. Damit ist Wien bei der Umsetzung der EU-Vorgaben in Österreich derzeit Vorreiter.

Sanierungspflicht für Nichtwohngebäude: Was gilt konkret

Das W-EGUG 2026 führt für bestehende Nicht-Wohngebäude eine sogenannte transaktionsbezogene Renovierungspflicht ein. Das bedeutet: Nicht nur bauliche Maßnahmen, sondern bereits ein Verkauf, eine Vermietung, eine Schenkung oder eine Nutzungsänderung des gesamten Gebäudes können eine Sanierungspflicht auslösen, wenn das Objekt die energetischen Mindeststandards nicht erreicht.

Diese Standards werden EU-weit stufenweise verschärft: Bis 2030 müssen die energetisch schlechtesten 16 % des nationalen Nichtwohngebäudebestands saniert sein, bis 2033 die schlechtesten 26 %. Für öffentliche Gebäude gilt zusätzlich eine laufende Renovierungspflicht von jährlich 3 % der Gesamtfläche beheizter und gekühlter Bestandsgebäude über 250 m² im öffentlichen Eigentum.

Wichtig für die Praxis: Die Pflicht greift laut den vorliegenden Regelungen nur, wenn das gesamte Gebäude von der Transaktion betroffen ist. Der Verkauf oder die Vermietung einzelner Einheiten in einem Nicht-Wohngebäude löst die Sanierungspflicht demnach nicht automatisch aus.

Bedeutung für private Vermieter

Besonders betroffen sind private Eigentümer von Büro-, Gewerbe- und Einzelhandelsimmobilien in Wien. Wer ein solches Nicht-Wohngebäude verkaufen oder neu vermieten will, sollte vorab prüfen, ob das Objekt die ab 2030 bzw. 2033 geltenden Energie-Schwellenwerte erreicht. Ist das nicht der Fall, kann die Transaktion selbst zum Auslöser für eine Sanierungspflicht werden – mit entsprechendem Zeit- und Kostenaufwand, der in die Planung einzupreisen ist.

Für private Vermieter von Wohngebäuden gibt es nach aktuellem Stand keine generelle Sofort-Sanierungspflicht für den gesamten Bestand. Dennoch ist absehbar, dass mit der geforderten Wohnrechtsnovelle und weiteren Umsetzungsschritten der EU-Gebäuderichtlinie auch für Wohnimmobilien zusätzliche energetische Anforderungen kommen könnten – Verbände drängen hier ausdrücklich auf Klarheit und ein abgestimmtes Gesamtpaket statt Einzelmaßnahmen.

Förderungen, Finanzierung und Kostenumlage

Bei anstehenden Sanierungen lohnt sich frühzeitig der Blick auf verfügbare Förderprogramme von Bund, Ländern und Gemeinden für thermische Sanierung und Heizungstausch, da sich die Förderlandschaft parallel zur Gesetzgebung weiterentwickelt. Vermieter sollten außerdem klären, welche Sanierungskosten nach MRG rechtlich auf den Hauptmietzins umgelegt werden können bzw. welche Investitionen sich über Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten im Rahmen der Betriebskosten- oder Mietzinsabrechnung abbilden lassen. Da die Rechtslage hier komplex ist, empfiehlt sich vor größeren Maßnahmen eine steuerliche und mietrechtliche Beratung.

Checkliste für die nächsten 12 Monate

Bestand prüfen: Energieausweise und energetischen Zustand aller Nicht-Wohnimmobilien in Wien erheben, insbesondere vor geplanten Verkäufen oder Neuvermietungen.
Transaktionen planen: Vor Verkauf, Vermietung, Schenkung oder Nutzungsänderung eines gesamten Nicht-Wohngebäudes rechtzeitig abklären, ob die Renovierungspflicht nach dem W-EGUG 2026 ausgelöst wird.
Fristen im Blick behalten: Die Schwellenwerte für 2030 (16 %) und 2033 (26 %) frühzeitig einplanen, um nicht unter Zeitdruck sanieren zu müssen.
Förderungen recherchieren: Aktuelle Förderprogramme für thermische Sanierung und Heizungstausch laufend prüfen, da sich diese ändern können.
Fachliche Begleitung einholen: Energieberater, Baumeister und Rechtsberater für MRG-Fragen frühzeitig einbinden, insbesondere zur Kostenumlage auf Mieter.
Dokumentation führen: Alle Sanierungsschritte, Energieausweise und Kommunikation mit Behörden lückenlos dokumentieren, um bei künftigen Transaktionen oder Kontrollen rechtssicher zu sein.
Entwicklung der Wohnrechtsnovelle verfolgen: Da Verbände weiterhin ein Gesamtpaket einmahnen, sind für Wohnimmobilien zusätzliche Regelungen zu erwarten, die auch die Umlage von Sanierungskosten betreffen könnten.

Was heißt das für Vermieter?

Auch wenn die große Wohnrechtsnovelle noch aussteht, zeigt das Wiener Beispiel, wie schnell aus EU-Vorgaben konkrete Pflichten für Immobilienbesitzer werden können. Private Vermieter von Nicht-Wohngebäuden in Wien sollten insbesondere vor Verkauf oder Neuvermietung den energetischen Zustand ihrer Objekte prüfen, um von der neuen Renovierungspflicht nicht überrascht zu werden. Wer frühzeitig Energieausweise aktualisiert, Förderoptionen recherchiert und rechtliche Spielräume zur Kostenumlage über den Hauptmietzins ausschöpft, verschafft sich Planungssicherheit – unabhängig davon, wie das angekündigte Gesamtpaket zur Wohnrechtsnovelle am Ende aussehen wird.