Bauherrenmodell: Gutes Einstiegsfenster trotz Marktdämpfer

Anleger finden am österreichischen Markt für Bauherrenmodelle derzeit ein vergleichsweise günstiges Einstiegsfenster. Das berichtet die „Presse“ (Ausgabe vom 8. Oktober 2026) unter Berufung auf Anbieter und Marktkenner. Trotz weniger neuer Projekte sei die Auswahl noch gut, die Preise dürften angesichts wieder steigender Baukosten kaum günstiger werden.

Die Stimmung am Markt hatte sich 2025 nach schwierigen Vorjahren verbessert, auch der Start ins laufende Jahr fiel vielversprechend aus. Der Ausbruch des Iran-Kriegs und dessen Folgen sorgten zuletzt für einen neuerlichen Marktdämpfer: Neue Projekte sind für Anbieter schwerer umzusetzen, Anleger entscheiden vorsichtiger, die Zahl der Abschlüsse bleibt überschaubar.

Stefan Koller, Geschäftsführer der Grazer Vermögensberatung Pericon, zeigt sich mit dem bisherigen Jahr dennoch zufrieden. In der ersten Jahreshälfte platzierte Pericon zwei Projekte, bis Jahresende sollen zwei weitere Bauherrenmodelle Investoren finden. Die Nachfrage sei zuletzt sogar höher als im ersten Halbjahr. Für 2027 rechnet Koller allerdings mit stärkeren Auswirkungen des Nahost-Konflikts.

Geförderte Wohnungen rund 30 Prozent günstiger

Erwin Soravia, CEO der IFA AG, verweist auf den Einbruch am freien Wohnungsmarkt: Die Fertigstellungen liegen auf einem historischen Tiefstand, während die Nachfrage nach Mietwohnungen steigt. Geförderte Wohnungen in Bauherrenmodellen seien preislich häufig rund 30 Prozent günstiger als Objekte am freien Markt. Das Segment zeige sich entsprechend stabil, mit hohen Vermietungsquoten.

Worauf Anleger achten sollten

Walter Neumann, Geschäftsführer des Veranlagungsunternehmens Valuita, nennt die vermietbare Lage als wichtigstes Kriterium. Mieter achten demnach auf zeitgemäßen Wohn- und Energiestandard, fußläufig erreichbare Nahversorger und gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr.

Experten warnen vor einzelnen deutlich überteuerten Projekten, die als Bauherrenmodell angeboten werden, weil keine andere Verwertung gelungen ist. Geprüft werden sollten Qualität des Projekts, Erfahrung, Seriosität und Bonität des Anbieters, plausible Kosten und ein verständlicher Vertrag.

Koller weist auf einen oft übersehenen Punkt hin: Verträge können Kündigungsverzichte oder pauschale Abschläge für den Ausstieg enthalten. Anteile lassen sich grundsätzlich vorzeitig verkaufen. Steuerlich kommt es laut Neumann darauf an, ob bereits ein Totalgewinn erzielt wurde. Wer davor verkauft, riskiert die Einstufung als Liebhaberei und Steuernachzahlungen.

Als weitere Risiken nennt die Quelle Mietausfälle und Leerstände, geänderte Gesetze oder Förderrichtlinien sowie Bau- und Finanzierungsrisiken wie Verzögerungen und Zinsanstiege.

Was heißt das für Vermieter?

Wer ein Bauherrenmodell wegen der Steuervorteile erwägt, sollte das Ausstiegsszenario von Anfang an mitrechnen. Entscheidend sind Vertragsklauseln zu Kündigungsverzicht und Abschlägen sowie der Zeitpunkt des Totalgewinns, damit die Liebhaberei-Einstufung vermieden wird. Bei der Projektauswahl zählen Lage und Anbieterbonität mehr als der Steuereffekt. Eine Renditeprüfung vor der Zeichnung zeigt, ob die Kalkulation trägt.