EuGH kippt BGH-Dreijahreslösung bei Fernwärme-Preisklauseln

Der Europäische Gerichtshof hat die vom deutschen Bundesgerichtshof entwickelte „Dreijahreslösung“ für Fernwärmeverträge verworfen. Im Urteil vom 24.09.2026 (Rechtssache C-900/24 – SVB) stellten die Luxemburger Richter fest, dass unzulässige Preiserhöhungen nicht allein deshalb wirksam werden, weil Verbraucher sie drei Jahre lang nicht beanstandet haben.

Was der EuGH entschieden hat

Nach der BGH-Rechtsprechung galten Preiserhöhungen auf Basis einer unwirksamen Preisänderungsklausel als akzeptiert, wenn der Kunde nicht binnen drei Jahren widersprach. Dieses Modell ist laut EuGH mit Art. 6 Abs. 1 der Richtlinie 93/13/EWG über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen nicht vereinbar. Missbräuchliche Klauseln sind demnach grundsätzlich unangewendet zu lassen. Gerichte dürfen sie nicht inhaltlich „heilen“.

Auch die Möglichkeit, dass der Versorger eine unwirksame Klausel einseitig durch eine neue ersetzt, steht nach Berichten damit infrage. Für die Preisklauseln in Fernwärmeverträgen bedeutet das: Eine unwirksame Regelung lässt sich nicht nachträglich retten.

Rückforderung und Verjährung

Für Rückforderungsansprüche gilt weiterhin die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren. Laut Berichterstattung sind derzeit Zahlungen seit dem 1.1.2023 rückforderbar. Der deutsche Rechtsrahmen, auf den sich das Verfahren bezieht, ist die AVBFernwärmeV, insbesondere § 24 Abs. 4 Satz 1 zu den Anforderungen an Preisänderungsklauseln. Der BGH hatte solche Klauseln bisher nur dann als wirksam angesehen, wenn sie sowohl die Kostenentwicklung als auch die Verhältnisse auf dem Wärmemarkt angemessen abbilden.

Das Urteil betrifft unmittelbar die deutsche Rechtslage. Die zugrunde liegende EU-Richtlinie gilt jedoch in allen Mitgliedstaaten und damit auch für Verbraucherverträge in Österreich, etwa über Fernwärme.

Was heißt das für Vermieter?

Wer Fernwärmekosten als Betriebskosten auf Mieter überwälzt, sollte den Versorgungsvertrag und die darin enthaltene Preisanpassungsklausel prüfen lassen. Bei unwirksamen Preisklauseln lassen sich erhöhte Preise nicht mehr mit dem Hinweis auf jahrelange Duldung absichern. Ob und in welchem Umfang Mieter daraus Nachforderungen ableiten können, hängt von der Wirksamkeit der Klausel im Einzelfall ab. Eine Prüfung empfiehlt sich vor der endgültigen Legung oder Bestreitung von Betriebskostenabrechnungen.