Grazer Büromarkt: Mehr Angebot, Spitzenmiete bleibt bei 16,50 Euro

Der Grazer Büromarkt wächst weiter, obwohl Unternehmen bei Expansionen und Standortentscheidungen zurückhaltend bleiben. Laut CBRE dämpfte vor allem die angespannte Lage in den Branchen Automotive und Industrie die Nachfrage im ersten Halbjahr 2026. Die Spitzenmiete liegt unverändert bei 16,50 Euro pro Quadratmeter und Monat.

"Die Nachfrage ist aktuell verhalten", sagt Sigrid Filzmoser, Head of Region South bei CBRE. Der Markt mit mehr als 800.000 Quadratmetern Bürofläche stehe aber nicht still. Unternehmen prüften Standorte genauer und brauchten länger für Entscheidungen.

Neue Flächen in etablierten Lagen

Mitte 2026 wurde der gemischt genutzte Level KS1 Tower mit 4.550 Quadratmetern Bürofläche fertiggestellt. Im MQG Messequadrant kommen ab Herbst 2026 rund 6.200 Quadratmeter dazu. Weitere Projekte sind auf den Arealen der Smart City und der Reininghausgründe vorgesehen.

Entlang der Conrad-von-Hötzendorf-Straße sind größere Vorhaben in Bau oder Planung: das Projekt Caro mit 13.500 Quadratmetern und der erste Bauteil von GrazMitte mit rund 10.000 Quadratmetern Bürofläche. Insgesamt kommen bis Ende 2027 rund 20.000 Quadratmeter neues Angebot in den etablierten Entwicklungsgebieten hinzu.

In der Smart City gibt es laut Filzmoser derzeit kaum Büroleerstand. In der Innenstadt bleibt das Entwicklungspotenzial wegen der Altstadtstrukturen begrenzt. Dort besteht weiterhin konstante Nachfrage nach kleineren Büroeinheiten.

Mieten stabil, Nachhaltigkeit gewinnt

Die schwache Nachfrage begrenzt derzeit den Druck auf die Mieten. Die Durchschnittsmieten bewegen sich stabil zwischen 12 und 14,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. Zieht die Nachfrage mittelfristig an, erwartet CBRE steigenden Druck auf das Mietniveau, vor allem bei modernen, energieeffizienten Flächen in gut angebundenen Lagen.

Rund 50 Prozent der zwischen 2020 und 2028 in Graz neu errichteten oder generalsanierten Büroflächen sind zertifiziert oder vorzertifiziert. Caro trägt klimaaktiv Gold, der Messequadrant ÖGNI Gold. Internationale Unternehmen achteten bei Standortentscheidungen zunehmend auf Energieeffizienz und dokumentierte Standards, so Filzmoser.

Was heisst das fuer Vermieter?

Wer in Graz Gewerbeflächen vermietet, muss mit wachsendem Wettbewerb durch neue, zertifizierte Flächen rechnen. Ältere Büros ohne Nachhaltigkeitsnachweis dürften es bei Neuvermietungen schwerer haben, solange die Nachfrage gedämpft bleibt. Ein Anstieg der Mieten ist laut CBRE erst bei einer Erholung der Nachfrage zu erwarten, und dann vor allem im modernen Segment. Kleine Einheiten in der Innenstadt sind derzeit die stabilste Nische.