Linzer Büromarkt: Neubau bricht 2026 auf 5.300 m² ein

Der Linzer Büromarkt erlebt nach dem Bauboom einen abrupten Einbruch bei der Neubauleistung. Laut aktuellem Büromarktbericht von CBRE werden 2026 nur rund 5.300 Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt, darunter die SoLofts im Sonnenstein-Ensemble auf dem ehemaligen Ringbrotwerke-Areal. Im Vorjahr waren es mehr als 60.000 Quadratmeter.

Für 2027 sind derzeit keine Bürofertigstellungen vorgesehen. Auch der geplante Trinity Park auf dem ehemaligen Nestlé-Areal wird kurz- bis mittelfristig voraussichtlich nicht realisiert.

Vermietung der Rekordflächen läuft schleppend

Ein Teil der 2025 fertiggestellten Flächen wartet noch auf Mieter. Das Angebot übersteigt die kurzfristige Aufnahmefähigkeit des regionalen Marktes, wie Christoph Oßberger, Standortleiter Westösterreich bei CBRE, sagt. Gebremst wird die Vermietung zusätzlich von wirtschaftlicher und geopolitischer Unsicherheit: Viele Unternehmen verschieben Expansionen und Standortwechsel, was vor allem größere Flächen trifft. Gefragt sind effiziente Grundrisse, gute öffentliche Erreichbarkeit und niedrige Betriebskosten.

Zieht die Nachfrage wieder an, könnte die Auswahl an hochwertigen Flächen laut CBRE schrumpfen, weil kaum neues Angebot nachkommt.

Mieten und Zertifizierung

Die durchschnittlichen Mieten liegen aktuell zwischen 13 und 15 Euro pro Quadratmeter und Monat, die Spitzenmiete beträgt 16,50 Euro. In modernen Projekten wie dem Quadrill werden für erstklassige Flächen bis zu 20 Euro aufgerufen. Das begrenzte Nachfragevolumen verhindert allerdings einen stärkeren Anstieg des allgemeinen Mietniveaus.

Rund 79 Prozent der zwischen 2020 und 2028 neu errichteten oder generalsanierten Büroflächen in Linz sind zertifiziert oder vorzertifiziert. Unter den von CBRE untersuchten Märkten Wien, Linz, Graz und Salzburg ist das die höchste Quote. Dazu zählen etwa die Dynatrace-Erweiterung, das Hafenportal und die Techbase Linz.

Investmentmarkt: Hafenportal wechselt Mehrheitseigner

Im ersten Quartal 2026 erwarb die Adal Holding AG einen Mehrheitsanteil am Hafenportal, eine der bedeutendsten Büro-Transaktionen außerhalb Wiens. Größter Mieter ist Apple mit seinem österreichischen Headquarter; das Unternehmen hat rund 70 Prozent der Fläche langfristig angemietet. Ein bonitätsstarker Ankermieter mit langfristigem Vertrag mache solche Objekte auch in Regionalmärkten attraktiv, sagt Manuel Bugl, Head of Capital Markets bei CBRE Österreich.

Was heißt das für Vermieter?

Wer in Linz Büroflächen vermietet oder erwirbt, trifft derzeit auf einen Markt mit viel modernem Leerstand, aber ohne Nachschub ab 2027. Ältere, nicht zertifizierte Objekte stehen im Wettbewerb mit energieeffizienten Neubauten, bei denen Betriebskosten und technische Qualität zählen. Für Investoren spricht die Hafenportal-Transaktion dafür, dass langfristige Mietverträge mit starken Mietern der entscheidende Wertfaktor bleiben.