Mietwohnungsmarkt bleibt 2026 angespannt, Wien führt Anstieg an

Der Mietwohnungsmarkt in Österreich bleibt im Herbst 2026 angespannt. Laut Statistik Austria lag die durchschnittliche Monatsmiete inklusive Betriebskosten im zweiten Quartal 2026 bei 694,70 Euro pro Wohnung beziehungsweise 10,50 Euro pro Quadratmeter. Gegenüber dem Vorjahr entspricht das einem Anstieg von 3,3 Prozent.

Besonders deutlich zeigt sich die Entwicklung bei Neuvermietungen. Eine Datenanalyse von ImmoScout24.at weist für das erste Quartal 2026 eine durchschnittliche Angebotsmiete von rund 16 Euro pro Quadratmeter aus, ein Plus von etwa 8 Prozent zum Vorjahreszeitraum. Für Wien rechnet das Beratungsunternehmen EHL für das laufende Jahr mit Mietsteigerungen zwischen 7,0 und 8,5 Prozent, deutlich über dem Bundesschnitt.

Hintergrund der Entwicklung ist eine anhaltend schwache Neubautätigkeit bei gleichzeitig hoher Nachfrage. Das knappe Angebot trifft in vielen Landeshauptstädten auf einen wachsenden Bedarf an Mietwohnungen, während Fachleute vor 2027 oder 2028 keine spürbare Entspannung erwarten.

Neue Mindestbefristung seit Jahresbeginn

Seit 1. Jänner 2026 gilt im Anwendungsbereich des MRG für unternehmerische Vermieter eine neue Mindestbefristung von fünf Jahren, zuvor waren es drei Jahre. Private Vermieter, die nicht als Unternehmer im Sinn des Konsumentenschutzgesetzes gelten, können weiterhin Mietverträge mit einer Mindestdauer von drei Jahren abschließen.

Befristete Mietverträge im MRG-Bereich müssen schriftlich vereinbart werden und einen unbedingten Endtermin enthalten, sonst gilt die Befristung als unwirksam. Mieter können solche Verträge laut den vorliegenden Angaben nach einem Jahr mit einer Frist von drei Monaten kündigen, Vermieter nur aus wichtigem Grund.

Parallel dazu weist die Arbeiterkammer Wien auf eine gesetzliche Mietbremse hin: Mieterhöhungen sind demnach 2026 mit maximal 1 Prozent und 2027 mit maximal 2 Prozent gedeckelt. Diese Deckelung betrifft die zulässige jährliche Anpassung, nicht die tatsächliche Marktentwicklung bei Neuvermietungen, die davon unberührt bleibt.

Was heißt das für Vermieter?

Wer eine Wohnung neu vermietet oder einen bestehenden Vertrag verlängert, sollte zunächst den eigenen Unternehmerstatus prüfen, weil davon die zulässige Mindestbefristung abhängt. In Wien und anderen Ballungsräumen bleibt die Vermietbarkeit angesichts der Marktlage hoch, gleichzeitig steigen die Erwartungen der Mieter an Zustand und Energieeffizienz der Wohnung. Bei bestehenden Mietverhältnissen begrenzt die gesetzliche Mietbremse die zulässige Erhöhung für 2026 und 2027, unabhängig von der allgemeinen Marktentwicklung.