OeNB: Wohnungsmarkt bleibt angespannt, Bautätigkeit schwach

Der österreichische Wohnungsmarkt bleibt nach Einschätzung der Nationalbank auf Jahre angespannt. Das sagte Markus Schwaiger, Direktor des Ressorts Finanzmarktstabilität und Bankenaufsicht in der OeNB, am Donnerstag bei der Präsentation der ersten Wohn- und Gewerbeimmobilien-Marktberichte der Notenbank, die künftig jährlich erscheinen sollen.

„Wo wir ein Thema haben, ist die Bautätigkeit“, so Schwaiger laut Kurier. Die Baubewilligungen lägen deutlich unter dem früheren Niveau. Leistbarkeit und Bautätigkeit würden die kommenden Jahre bestimmen.

Zahlen der OeNB zeigen den Einbruch: Nach durchschnittlich rund 60.000 Fertigstellungen pro Jahr erreichte die Wohnbautätigkeit 2021 mit fast 75.000 fertiggestellten Einheiten ihren Höchststand. Seither geht es steil bergab.

Strukturwandel am Bau

Die OeNB verweist auf einen Strukturwandel seit der Finanzkrise. 2011 lag der Anteil privater Bauträger noch deutlich höher als heute, bedingt durch stark gestiegene Grundstückspreise. Der Anteil von Ein- und Zweifamilienhäusern an neu errichteten Objekten sank von 46 auf 21 Prozent, während sich der Anteil gewerblicher Bauten von 25 auf 45 Prozent nahezu verdoppelte.

Auch der gemeinnützige Wohnbau verlor an Bedeutung, unter anderem weil die Wohnbauförderung von einem Prozent des Bruttoinlandsprodukts auf 0,5 Prozent zurückging. Schwaiger sieht hier laut aktuellen Zahlen aber wieder eine leichte Zunahme bei privatem und gemeinnützigem Wohnbau.

Kreditrisiko deutlich reduziert

Thomas Steiner, ebenfalls OeNB-Direktor für Finanzmarktstabilität, Bankenaufsicht und Beteiligungen, betonte die Relevanz des Themas für die Finanzstabilität: Zwei Drittel aller Bankkredite in Österreich haben einen Immobilienbezug. Aktuell sind rund eine Million Kredite zur Wohnimmobilienfinanzierung offen.

Die Kreditvergabestandards der Banken bezeichnete Steiner als solide, auch mit Blick auf die bis Ende Juni 2025 geltende KIM-Verordnung. Das Risiko privater Haushalte sei deutlich gesunken: Fremdwährungskredite, in den 2000er-Jahren noch bei jedem dritten Kredit vertreten, liegen heute bei rund 4 Prozent. Der Anteil variabel verzinster Kredite, früher bei vier von fünf Krediten, ist ebenfalls stark zurückgegangen — inzwischen sind rund 80 Prozent zumindest anfänglich fix verzinst.

Der durchschnittliche Immobilienkredit in Österreich liegt laut Schwaiger bei über 200.000 Euro und hat sich damit verdoppelt, während die Zinsen von rund 1 auf über 5 Prozent gestiegen sind. Die Ausfallquote bei privaten Immobilienkrediten bleibt mit 1 bis 1,5 Prozent stabil. Bei gewerblichen Krediten sieht die Lage anders aus: Dort ist laut Schwaiger jeder siebente Kredit ausgefallen, der Bereich habe sich vom „Musterschüler zum Problemschüler“ entwickelt und werde den Bankensektor noch einige Anstrengung kosten.

Was heißt das für Vermieter?

Die schwache Bautätigkeit dürfte das Angebot an Mietwohnungen weiter knapp halten und stützt damit tendenziell die Mieten in den nächsten Jahren. Für Vermieter mit bestehenden Krediten ist relevant, dass private Wohnbaufinanzierungen inzwischen überwiegend fix verzinst sind und damit stabiler kalkulierbar bleiben. Bei gewerblichen Immobilienkrediten bleibt laut OeNB dagegen erhöhte Vorsicht angebracht, da die Ausfallraten dort deutlich über dem Niveau privater Kredite liegen.