Salzburger Büromarkt vor Umbruch durch neues Landeszentrum

Mit der Fertigstellung des neuen Landesdienstleistungszentrums am Salzburger Hauptbahnhof gibt das Land Salzburg 25 bislang getrennte Verwaltungsstandorte auf. Die dort frei werdenden Büroflächen kommen in den kommenden Monaten schrittweise auf den Vermietungsmarkt, wie die CBRE-Analysten Christoph Oßberger und Martin Denner mitteilen. Für den Salzburg Büromarkt bedeutet das den Auftakt zu einer Phase des Umbruchs, in der sich Angebot und Nachfrage neu sortieren.

Das neue Zentrum selbst umfasst rund 50.000 Quadratmeter Nutzfläche, etwa die Hälfte davon Büroflächen. Weil das Gebäude im Landeseigentum steht und selbst genutzt wird, stehen diese Flächen dem freien Markt nicht zur Verfügung. Das zusätzliche Angebot entsteht ausschließlich durch die aufgegebenen Altstandorte.

Christoph Oßberger, Standortleiter Westösterreich bei CBRE, rechnet mit Bewegung im gesamten Markt: Gut gelegene, hochwertige Bestandsflächen erhalten neue Vermietungschancen, bei älteren Objekten mit Investitionsbedarf rücken Sanierung oder Umnutzung in den Fokus.

Angebot wächst, Entscheidungen dauern länger

CBRE erwartet kurzfristig einen Anstieg der verfügbaren Bestandsflächen. Wie rasch der Markt dieses Angebot aufnimmt, hängt von Lage, Gebäudequalität und Kostenstruktur der einzelnen Objekte ab. Aufgrund wirtschaftlicher und geopolitischer Unsicherheiten dauern Anmietungsentscheidungen weiterhin länger, besonders internationale Unternehmen prüfen Standorte derzeit genauer.

Der Wettbewerb zwischen modernen und älteren Gebäuden verschärft sich dadurch. Energieeffizienz, technische Standards, nutzbare Grundrisse sowie Erreichbarkeit und Betriebskosten entscheiden zunehmend über die Vermietbarkeit. Ältere, weniger effiziente Objekte bleiben laut Oßberger dennoch am Markt, solange niedrigere Mieten die höheren Betriebskosten für kostenbewusste Mieter ausgleichen. Wo sich Sanierungen wirtschaftlich nicht rechnen, gewinnen Umnutzungen an Bedeutung und nehmen nicht mehr marktfähige Flächen dauerhaft vom Markt.

Höchste Spitzenmiete außerhalb Wiens

Der Salzburger Büroflächenbestand liegt aktuell bei rund 536.000 Quadratmetern, die Fertigstellungspipeline bis Ende 2027 bei rund 29.400 Quadratmetern, so Denner. Nach dem Landesdienstleistungszentrum folgt 2027 unter anderem das Projekt Techno Head im Salzburger Norden mit knapp 6.000 Quadratmetern Bürofläche.

Trotz verhaltener Nachfrage bleibt der Salzburg Büromarkt der teuerste unter den österreichischen Landeshauptstädten außerhalb Wiens. Die Spitzenmiete liegt unverändert bei 22 Euro pro Quadratmeter und Monat, moderne Neubauflächen in guten Lagen bewegen sich zwischen 17 und 20 Euro. Durchschnittsmieten liegen zwischen 12 und 14,50 Euro pro Quadratmeter.

Nachhaltigkeitszertifikate spielen für den Markt eine wachsende Rolle: Rund 52 Prozent der zwischen 2020 und 2028 neu errichteten oder generalsanierten Büroflächen in Salzburg sind zertifiziert oder vorzertifiziert. Fehlende Zertifikate schränken laut CBRE den Käuferkreis ein und verschlechtern die Finanzierungsbedingungen älterer Bürohäuser.

Was heißt das für Vermieter?

Eigentümer älterer Büroobjekte in Salzburg sollten Investitionsbedarf und Zertifizierungsstatus jetzt prüfen, bevor zusätzliche Bestandsflächen aus dem Landesdienstleistungszentrum den Wettbewerb verschärfen. Wer saniert oder umnutzt, sichert sich Chancen bei kostenbewussten Mietern, während unsanierte Flächen ohne Zertifikat zunehmend schwerer zu finanzieren und zu verkaufen sind. Für Investoren mit modernen, gut gelegenen Objekten bleibt die Spitzenmiete von 22 Euro ein stabiles Argument.