Wiener Zinshausmarkt H1 2026: EUR 418 Mio. Volumen

Der Wiener Zinshausmarkt hat im ersten Halbjahr 2026 rund EUR 418 Mio. umgesetzt und liegt damit nur 3 % unter dem zweiten Halbjahr 2025 (rund EUR 430 Mio.). Der durchschnittliche Quadratmeterpreis blieb mit EUR 3.269 unverändert. Das geht aus dem Zinshaus-Marktbericht von OTTO Immobilien hervor, Stand August 2026.

Gegenüber dem starken ersten Halbjahr 2025 (rund EUR 513 Mio.) beträgt der Rückgang 18 %. Die Zahl der Abschlüsse sank von 151 auf 106. Ursache ist laut Bericht vor allem der deutliche Rückgang bei Share Deals infolge veränderter rechtlicher Rahmenbedingungen. Die Werte der ersten Halbjahre 2023 und 2024 wurden weiterhin klar übertroffen.

Innere Bezirke gewinnen Gewicht

Zwei Drittel des Volumens entfielen auf Lagen innerhalb des Gürtels. Deren Anteil stieg von 54,5 % auf 67,3 %, bei der Transaktionsanzahl von 33,1 % auf 43,4 %. Innerhalb des Gürtels ging die Zahl der Abschlüsse nur um 8 % zurück, in den Außenbezirken um 41 %.

Neun der 23 Bezirke verzeichneten mehr Volumen, im 4., 6. und 23. Bezirk mehr als eine Verdoppelung. Den größten absoluten Zuwachs gab es im 6. Bezirk (+EUR 42 Mio.) und im 4. Bezirk (+EUR 20 Mio.). Am stärksten fiel das Volumen im 9. Bezirk (-EUR 48 Mio.), im 12. Bezirk (-EUR 26 Mio.) und im 16. Bezirk (-EUR 25 Mio.). Im 11., 13. und 22. Bezirk wurde keine Transaktion erfasst.

Käufer und Preise

Unternehmen stellten 85 % des Kaufvolumens (H1 2025: 72 %). Privatpersonen kamen als Käufer nur noch auf 10 % (H1 2025: 19 %), als Verkäufer auf 37 % (H1 2025: 29 %). Philipp Maisel, Leiter Investment bei OTTO Immobilien, nennt Käufer ohne Bankfinanzierung derzeit die verlässlichste und aktivste Gruppe.

Die Einstiegspreise blieben in 17 von 23 Bezirken stabil; Rückgänge gab es im 4., 6., 10., 14., 15. und 16. Bezirk. Einfache Gründerzeit-Zinshäuser in durchschnittlichem Zustand außerhalb des Gürtels werden ab EUR 1.426 pro Quadratmeter gehandelt (Frühjahr 2026: EUR 1.540). Im 1. Bezirk wurden die Maximalpreise um 6,0 % auf EUR 9.920 pro Quadratmeter korrigiert. Maisel zufolge betreffen Preiskorrekturen vor allem Objekte mit hohem Anteil unbefristeter Mietverträge.

Die Durchschnittsrendite stieg leicht auf 3,20 % (Frühjahr 2026: 3,15 %). Die Spitzenrendite im 1. Bezirk liegt bei 1,53 % (Frühjahr 2026: 1,38 %). Am stärksten legten die Maximalrenditen im 4. Bezirk (+0,35 Prozentpunkte) und im 6. Bezirk (+0,26 Prozentpunkte) zu.

Rahmenbedingungen

Belastend wirken laut OTTO der seit Februar 2026 andauernde Iran-Krieg, steigende Energiepreise, höhere Zinsen und Inflation sowie die zu Jahresbeginn in Kraft getretene Mietrechtsreform. Gefragt bleiben Häuser mit hohem Leerstand oder befristet vermieteten Einheiten, die einen raschen Einzelabverkauf von Wohnungen erlauben.

Der Bestand an Gründerzeit-Zinshäusern schrumpft weiter: Zum Stichtag 12. August 2026 zählt OTTO 13.216 Objekte, gegenüber 15.528 im Herbst 2009 (-14,9 %). Hauptgrund ist die Begründung von Wohnungseigentum. Für das zweite Halbjahr erwartet OTTO eine weitere Konzentration auf die inneren Bezirke.

Was heisst das fuer Vermieter?

Wer ein Zinshaus hält, findet in den Innenbezirken weiterhin liquide Nachfrage, während in den Außenbezirken das Volumen deutlich dünner ist. Bewertungsabschläge treffen laut OTTO vor allem Häuser mit vielen unbefristeten Mietverträgen. Wer verkauft, sollte mit Käufern rechnen, die ohne Bankfinanzierung agieren und meist als Unternehmen auftreten.