Für das Mietverhältnis gilt keine Mietpreisbremse

Sachstand

Leipzig steht weiter unter der örtlichen Mietpreisbremse; die Stadt nennt als Beginn den 13.07.2022 und eine Geltung bis 30.06.2027. Nach der in Deutschland geltenden Regelung zur Mietpreisbremse beträgt die Obergrenze bei Neuvermietungen grundsätzlich maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. In der MDR‑Recherche lag ein Mietvertrag vor, der die Klausel enthielt: „Für dieses Mietverhältnis gilt keine Mietpreisbremse.“

Wichtig: Die zitierten zivilrechtlichen Normen (§ 556d, § 556f, § 549 BGB) beziehen sich auf deutsches Recht. Für Vermieter in Österreich gilt primär das MRG bzw. das ABGB; Begriffe wie Hauptmietzins, Betriebskosten oder Richtwertmietzins sind hier maßgeblich. Dieser Beitrag erklärt den deutschen Fall und zieht Schlussfolgerungen zur praktischen Umsetzung für Vermieter in Österreich mit Blick auf Transparenzpflichten und wirtschaftliche Risiken.

Was hat sich 2026 geändert bzw. wird geändert?

Bundesweit (Deutschland) zeigt die Diskussion 2026 eine Verschärfung gegen intransparente Möblierungsmodelle: Ein Gesetzentwurf sieht vor, dass ein Möblierungszuschlag gesondert ausgewiesen werden muss; wird er nicht ausgewiesen, soll die Wohnung als unmöbliert gelten. In konkreten Entwurfsständen wurden Pauschalen diskutiert: ein vereinfachter Ansatz mit 5 % der Nettokaltmiete (in frühen Ständen) und später ein gängigerer Vorschlag mit 10 % der Nettokaltmiete für voll möblierte Wohnungen, sofern dies angemessen ist; bei hohem Möbelwert bleibt ein höherer Zuschlag möglich.

Falls der Zuschlag nicht ausdrücklich ausgewiesen wird, steigt das Risiko, dass die gesamte Miete bei einer Prüfung als Teil des Hauptmietzinses gewertet und damit der Mietpreisbremse unterworfen wird.

Rechtliche und wirtschaftliche Implikationen

• Die Vertragsklausel „Für dieses Mietverhältnis gilt keine Mietpreisbremse“ ist rechtlich riskant, wenn die Voraussetzungen für eine Ausnahme nicht klar und dokumentiert vorliegen. Sie ersetzt nicht die materielle Prüfung, ob eine Ausnahme (z. B. vorübergehende Vermietung) greift.
• Für möblierte Angebote ist künftig die saubere Trennung von Hauptmietzins und Möblierungszuschlag zentral: nur ein getrennt ausgewiesener Zuschlag sichert die Argumentation, dass ein Teil der Forderung auf Möbelgebrauch entfällt.
• Ökonomisch beeinflusst das die Renditekalkulation: ein pauschal ausgewiesener Möblierungszuschlag (z. B. 10 % des Hauptmietzinses im Diskurs) erhöht nominal die Bruttomiete, darf aber nicht zur Umgehung von Mietregeln dienen.
• Steuerlich und gewerberechtlich bestehen Fallstricke: Umfang und Häufigkeit möblierter Kurzzeitvermietungen können bei Prüfung Steuerpflichten oder gewerberechtliche Registrierungspflichten auslösen. Hierzu sind Steuerberater und Rechtsanwälte zu konsultieren.

Hinweis für die Praxis in Österreich: Die konkrete Anwendung von Obergrenzen oder Zuschlägen hängt vom jeweiligen nationalen Recht ab (MRG/ABGB) und nicht vom deutschen BGB. Dennoch sind die Grundprinzipien Transparenz, getrennte Ausweisung des Möbelanteils und Dokumentation auch für österreichische Vermieter relevant.

Was heißt das für Vermieter?

• Lassen Sie die Pauschale für Möbel separat im Vertrag und in Inseraten (z. B. auf willhaben oder ImmoScout24.at) ausweisen; notieren Sie den Umfang der Möblierung und den Zeitwert der Möbel.
• Dokumentieren Sie Zustand und Wert der Möbel (Fotos, Inventarliste, Anschaffungs- bzw. Schätzwert) – das stärkt die Nachweisführung gegenüber Behörden oder Gerichten.
• Vermeiden Sie pauschale Klauseln wie „Für dieses Mietverhältnis gilt keine Mietpreisbremse“ ohne substanziellen Nachweis; die Klausel allein ist keine rechtssichere Ausnahmebegründung.
• Prüfen Sie bei wiederholter Kurzzeitvermietung die steuerliche Behandlung und gewerberechtliche Konsequenzen; holen Sie eine fachliche Beratung ein.
• Kalkulieren Sie Rendite unter Berücksichtigung eines ausgewiesenen Möblierungszuschlags (Diskussionsstand 2026: Pauschale von etwa 10 % der Hauptmietzins‑Bemessungsgrundlage, frühere Stände nannten 5 % als Vereinfachung).

Fazit: Auch wenn die Formulierung „Für das Mietverhältnis gilt keine Mietpreisbremse“ kurzfristig als Schutz erscheinen mag, verlangt die Rechtslage (insbesondere die 2026‑Diskussion in Deutschland) nach klarer Trennung von Mietzins und Möblierungsanteil sowie sorgfältiger Dokumentation. Für österreichische Vermieter bleibt die Konsultation von Steuerberatung und mietrechtlicher Fachberatung unabdingbar, da MRG/ABGB andere Regeln vorsehen als das deutsche BGB.