Immobilien- und Vorsorgetag in Linz: Früh Nachfolge regeln

Die OÖNachrichten haben gemeinsam mit den oberösterreichischen Notaren in Linz den achten Immobilien- und Vorsorgetag veranstaltet. Die zentrale Botschaft: Eigentümer sollen Übergabe, Vollmachten und Nachfolge frühzeitig regeln und nicht erst im Krisen- oder Erbfall.

Neue Sonderregeln für private Vermieter wurden dabei nicht bekannt. Der Appell betrifft die Organisation, nicht das Gesetz.

Schenkung ist nicht gleich steuerfrei

Österreich erhebt keine allgemeine Erbschafts- oder Schenkungssteuer. Bei Grundstücken bleibt aber die Grunderwerbsteuer. Wird eine Immobilie unentgeltlich im Familienverband übertragen, gilt ein Stufentarif auf den Grundstückswert:

• 0,5 % für die ersten 250.000 Euro
• 2,0 % für die nächsten 150.000 Euro
• 3,5 % für alle darüber liegenden Werte

Bei einem entgeltlichen Kauf beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 % des Kaufpreises. Dazu kommt für die Eintragung ins Grundbuch regelmäßig eine Gebühr von 1,1 %. Maßgeblich ist bei Schenkung und Erbschaft der Grundstückswert, nicht ein frei gewählter Betrag. Bestimmte Schenkungen müssen zudem binnen drei Monaten dem Finanzamt gemeldet werden; diese Meldepflicht ist getrennt von der Grunderwerbsteuer zu prüfen.

Was ein Übergabepaket umfassen sollte

Eine lebzeitige Übergabe kann wirtschaftlich günstiger und besser steuerbar sein als ein Erbfall. Sie ist aber nicht automatisch die beste Lösung. Wohnrechte, Fruchtgenuss, Rückforderungsrechte, Pflichtteilsansprüche nach ABGB und laufende Finanzierungen müssen im Vertrag geregelt werden. Eine Eigentumsübertragung löst bestehende Kredite und Haftungen nicht von selbst auf, die Bank muss einbezogen werden.

Auch die Handlungsfähigkeit gehört dazu: Eine Vorsorgevollmacht legt fest, wer Mietkonten verwalten, Verträge verlängern und Reparaturen beauftragen darf, wenn der Eigentümer ausfällt. Sie wird im Österreichischen Zentralen Vertretungsverzeichnis registriert; für Immobiliengeschäfte gelten zusätzliche Form- und Beglaubigungserfordernisse.

Was heißt das für Vermieter?

Wer vermietet, sollte bei einer Übergabe klären, wer künftig Vermieter ist, wohin die Miete fließt und wer Kautionen, Betriebskostenabrechnungen und offene Verfahren übernimmt. Will der bisherige Eigentümer die Mieterträge weiter beziehen, gehört das per Fruchtgenuss ausdrücklich in den Vertrag. Grundbuchauszug, Mietverträge, Darlehen, Versicherungen und Steuerunterlagen sollten zentral auffindbar sein.