Wien: Bis zu 50.000 Euro Strafe für Airbnb ohne Bewilligung

Wer in Wien eine Wohnung ohne die nötige Bewilligung kurzzeitig vermietet oder auch nur anbietet, riskiert eine Strafe von bis zu 50.000 Euro. Der Strafrahmen gilt bereits heute. Ab 1. Jänner 2027 soll zusätzlich ein elektronisches Kurzzeitvermietungsregister verpflichtend werden, wie aus Medienberichten hervorgeht.

Was heute schon gilt

Seit 1. Juli 2024 brauchen Vermieter in Wien für Kurzzeitvermietung über 90 Tage pro Kalenderjahr eine Ausnahmebewilligung nach § 129 Abs. 1a der Wiener Bauordnung. Das gilt auch außerhalb von Wohnzonen. Die Bewilligung ist auf höchstens fünf Jahre befristet und kann verlängert werden.

Bis zu 90 Tage jährlich bleibt Home-Sharing ohne Bewilligung möglich, sofern der Wohnsitz in der Wohnung erhalten bleibt und die Vermietung nur vorübergehend erfolgt. Voraussetzung ist zudem die Ortstaxenpflicht.

In Wohnzonen ist die regelmäßige entgeltliche Vermietung zu Beherbergungszwecken grundsätzlich unzulässig (§ 7a Bauordnung). Eine Ausnahmebewilligung ändert daran nichts. Schon das Inserat auf Airbnb oder Booking kann dort als verbotenes Anbieten gewertet werden. Gleiches gilt für Angebote über 90 Tage ohne Bewilligung.

Wird die Strafe nicht bezahlt, ist laut Bericht eine Ersatzfreiheitsstrafe von bis zu zwei Wochen vorgesehen.

Das geplante Register

Jede betroffene Wohneinheit soll ab 1. Jänner 2027 registriert werden. Die zugeteilte Registrierungsnummer muss dann im Inserat stehen. Für bereits bestehende Angebote ist eine Übergangsfrist bis 30. März 2027 vorgesehen.

Plattformen sollen nicht registrierte Angebote entfernen müssen. Auch bei Verstößen gegen die Registrierungspflicht sind Strafen bis zu 50.000 Euro pro Verstoß angekündigt.

Die Registrierung ersetzt die baurechtliche Prüfung nicht. Wohnzone, 90-Tage-Grenze, Ausnahmebewilligung und tatsächliche Wohnnutzung bleiben maßgeblich. Die Schlagzeile "Airbnb ohne Anmeldung" trifft den heutigen Rechtsstand daher nur teilweise: Strafbar ist derzeit die fehlende Bewilligung, eine allgemeine Anmeldepflicht für Inserate kommt erst mit dem Register.

Was heißt das für Vermieter?

Wer in Wien kurzzeitig vermietet, sollte pro Wohneinheit prüfen, ob sie in einer Wohnzone liegt und wie viele Vermietungstage anfallen. Ab 90 Tagen pro Jahr braucht es die Ausnahmebewilligung, bevor das Inserat online geht. Vermietungstage, Hauptwohnsitz, Ortstaxe und Bewilligungsstatus lassen sich am besten laufend dokumentieren. Vor dem Start der Registrierung 2027 lohnt es sich, diese Unterlagen vollständig zu haben.