Mietrecht 2026: Wertsicherung nur noch jährlich am 1. April

Das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) ist seit 1. Jänner 2026 in Kraft. Wertgesicherte Mietzinserhöhungen sind im Anwendungsbereich des MRG damit nur noch einmal pro Jahr zulässig, und zwar zum 1. April. Das Thema Baukosten und Leistbarkeit im Wohnbau stand zuletzt auch beim Immo Dienstag im Mittelpunkt, wie Leadersnet berichtet.

Wertsicherung: später und gedeckelt

Die Anpassung richtet sich nach dem Jahresdurchschnitts-VPI des Vorjahres. Liegt die Inflation über 3 %, wird nur die Hälfte des übersteigenden Anteils berücksichtigt. Vertragsklauseln können diese Grenzen nicht aushebeln. Auch frei vereinbarte Hauptmieten im Teilanwendungsbereich des MRG folgen bei wirksamer Wertsicherung dem Stichtag 1. April.

Für Mietverträge, die ab 1. Jänner 2026 abgeschlossen werden, ist die erste wertgesicherte Erhöhung frühestens zum 1. April 2027 möglich. 2026 gilt als Rumpfjahr.

Befristung: fünf Jahre für unternehmerische Vermieter

Die Mindestbefristung von Wohnungsmietverträgen im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG steigt für unternehmerische Vermieter von drei auf fünf Jahre. Kleine Vermieter, die nicht als Unternehmer im Sinn des KSchG gelten, können weiterhin auf drei Jahre befristen. Wird zu kurz befristet, entsteht ein unbefristetes Mietverhältnis.

Die neuen Regeln gelten für Verträge und Verlängerungen ab 1. Jänner 2026. Ältere Verträge behalten ihre bisherige Befristungsregel.

Richtwerte und Fristen

Neue Richtwerte und Kategoriebeträge sind für den 1. April 2026 angekündigt. Ein Erhöhungsverlangen muss spätestens 14 Tage vor dem Zinstermin beim Mieter einlangen. Kommt es später an, verschiebt sich die Erhöhung auf den nächsten zulässigen Termin.

Für neue Rückforderungsansprüche sieht das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) eine verkürzte, vereinheitlichte Verjährung vor. Ansprüche, die vor dem 1. Jänner 2026 gerichtlich geltend gemacht wurden, bleiben davon unberührt.

Was heißt das für Vermieter?

Neue Wertsicherungsklauseln müssen das gesetzliche Berechnungsmodell und den 1.-April-Termin abbilden. Eine Übernahme alter Klauseln ist riskant. Bei Neuverträgen ab 2026 sollte die Ertragsplanung die erste Indexanpassung erst für April 2027 einrechnen. Wer mehrere Wohnungen planmäßig vermietet, sollte prüfen, ob er als unternehmerischer Vermieter gilt und damit fünf Jahre befristen muss. Erhöhungsschreiben sollten so früh versendet werden, dass der Zugang die 14-Tage-Frist sicher wahrt.