Salzburg: SPÖ will KI-Mietmonitor, Dankl bleibt skeptisch

Die SPÖ hat am 21. Oktober 2026 im Salzburger Gemeinderat beantragt, einen KI-gestützten Mietmonitor für die Stadt zu prüfen. Vizebürgermeister Kay-Michael Dankl reagierte skeptisch: Das österreichische Mietrecht biete derzeit keine ausreichende Handhabe gegen überhöhte Mieten.

Der Monitor soll Wohnungsinserate automatisiert nach auffälligen Preisen durchsuchen. Als Schwellen wurden genannt: Liegt ein Angebot mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, gilt es als auffällig oder möglicher Mietwucher. Ab 50 % darüber wird von einem besonders gravierenden Fall gesprochen. Das System würde zunächst nur Angebote herausfiltern. Eine automatische Sanktion oder behördliche Mietsenkung ist nicht vorgesehen.

Beschlossen ist bislang nichts, weder eine Software noch ein Starttermin noch eine Meldeplattform. Es handelt sich um einen Prüfauftrag.

Dankls Kritik: Rechtslage hinkt hinterher

Dankl verwies darauf, dass es in Österreich anders als in Deutschland keine allgemeine Regelung gibt, nach der eine deutliche Überschreitung der ortsüblichen Miete automatisch verfolgt werden kann. Die Schwellen von 20 % und 50 % sind eine politische Forderung nach einer gesetzlichen Definition, kein geltender Mietwuchertatbestand. Für Altbauwohnungen nannte er bestehende gesetzliche Mietobergrenzen und die Möglichkeit, überhöhte Mieten rückwirkend zurückzufordern.

Nach § 16 Abs. 8 MRG müssen überhöhte Mietzinse bei unbefristeten Verträgen binnen drei Jahren ab Vertragsabschluss geltend gemacht werden. Bei befristeten Verträgen läuft die Frist frühestens sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses oder dessen Umwandlung in ein unbefristetes. Rückforderungen können bis zu zehn Jahre zurückreichen. Als wiederkehrende Streitpunkte nennt die Arbeiterkammer fehlende 25-%-Befristungsabschläge und problematische Lagezuschläge.

Zum Hintergrund: Mietrecht 2026

Die Debatte läuft parallel zu den seit 1. Jänner 2026 geltenden Neuerungen. Neue Befristungen müssen mindestens drei Jahre dauern, bei Vermietern, die als Unternehmer nach dem KSchG gelten, mindestens fünf Jahre. Ältere Verträge behalten ihre ursprüngliche Befristung. Mieterhöhungen für Wohnraum sind frühestens zum 1. April zulässig. Liegt die Inflation über 3 %, darf nur die Hälfte des darüberliegenden Teils weitergegeben werden.

Was heißt das für Vermieter?

Eine neue Melde- oder Prüfpflicht entsteht aus dem Salzburger Vorstoß nicht. Sollten Inserate künftig automatisiert ausgewertet werden, fallen deutlich überhöhte Preise aber leichter auf und können an Beratungsstellen oder Behörden gelangen. Vermieter sollten Hauptmietzins, Zuschläge, Betriebskosten und Befristung nachvollziehbar dokumentieren. Ein auffälliges Inserat auf willhaben oder ImmoScout24.at ersetzt keine rechtliche Einzelfallprüfung, kann aber der Anlass dafür sein.