Wohnkredit-Zinsen steigen auf 4,328 %: Rate über 40 Prozent

Die Wohnkredit-Zinsen ziehen in Österreich spürbar an: Ein Kredit mit 20 Jahren Zinsbindung kostet laut Infina Kredit Index (IKI) zum Stichtag 1. Oktober 4,328 Prozent nominell, im Juli waren es 3,941 Prozent. Das ist der stärkste Quartalsanstieg beim 20-jährigen Fixzins, seit der Index im Oktober 2023 startete. Der effektive Zinssatz liegt bei 4,90 Prozent.

Für einen Kredit über 100.000 Euro mit 25 Jahren Laufzeit steigt die Monatsrate von 542,07 auf 564,36 Euro. Bei 300.000 Euro sind das rund 67 Euro mehr im Monat. Variabel kostet derselbe Kredit 3,660 Prozent, nach 3,400 Prozent im Juli. Der Abstand zwischen Fix und variabel beträgt damit 0,668 Prozentpunkte.

Schuldendienstquote bei 41,0 Prozent

Die Schuldendienstquote, also der Anteil der Rate am Nettoeinkommen eines Zweiverdiener-Haushalts, stieg laut Infina-Schnellschätzung im dritten Quartal auf 41,0 Prozent, nach 38,6 Prozent Ende 2025. In Wien liegt sie bei 37,1 Prozent. Damit wird die aus den Kreditvergabestandards abgeleitete 40-Prozent-Orientierungsmarke im Bundesschnitt überschritten. Es handelt sich um ein Modell mit einem Kredit von 250.000 Euro im Basisjahr 2015, angepasst an den Wohnimmobilienpreisindex der OeNB, kein realer Kreditbestand. 2023 lag die Quote in derselben Reihe bei 48,0 Prozent.

Banken geben Anstieg nicht voll weiter

Treiber der höheren Wohnkredit-Zinsen sind laut Infina-Bankenvertriebsleiter Pablo Viveros der Energiepreisschock und der hohe Kapitalbedarf von Staaten und Unternehmen, besonders im KI-Sektor. Die Inflation im Euroraum stieg von 3,2 Prozent im August auf 3,8 Prozent im September. EZB und Fed erhöhten im September um je 25 Basispunkte, der Einlagezins liegt bei 2,50 Prozent. Der 3-Monats-Euribor kletterte auf 2,589 Prozent.

Der 20-jährige EUR-Swap stieg im dritten Quartal um fast 50 Basispunkte auf 3,648 Prozent, der Kundenzins dagegen nur um 38,7 Basispunkte. Der durchschnittliche Bankaufschlag sank auf 1,071 Prozentpunkte, Anfang 2024 waren es noch 1,194.

Bei kürzeren Bindungen gibt es günstigere Aktionen: Für gute Bonität nennt Infina (Stand 19. Oktober) 3,10 Prozent für fünf Jahre fix österreichweit, 3,50 Prozent für zehn Jahre in Wien und Tirol sowie 3,79 Prozent für zwölfeinhalb Jahre in Wien und Niederösterreich. Die Konditionen unterscheiden sich laut Viveros regional stark, selbst innerhalb desselben Bankenverbunds.

Prognose und Kreditvergabe

Für Ende 2027 erwartet Infina beim variablen Kredit 4,35 bis 4,45 Prozent, beim 20-jährigen Fixzins hält der Index 4,90 bis 5,10 Prozent für möglich. Ob die Wohnkredit-Zinsen weiter steigen, hängt auch von der nächsten EZB-Sitzung am 29. Oktober ab, die als Prüfstein gilt.

Die neuen Wohnbaukredite an private Haushalte lagen von Jänner bis August bei 12,02 Milliarden Euro, um 10,4 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Die Monatswerte fielen aber von 2,02 Milliarden im Juni, dem letzten Monat mit Befreiung von der Grundbuchsgebühr, auf 1,22 Milliarden im August.

Was heißt das für Vermieter?

Wer eine Anschaffung oder Anschlussfinanzierung plant, rechnet mit höheren Zinskosten, vor allem bei langen Fixbindungen. Die Rendite einer Vorsorgewohnung muss die Rate von rund 564 Euro je 100.000 Euro Kredit tragen, bei 4,328 Prozent Fixzins. Kurze Fixzinsaktionen sind billiger, verschieben die Zinsfrage aber, und bei variabler Finanzierung bleibt das Euribor-Risiko beim Kreditnehmer. Bei den aktuellen Wohnkredit-Zinsen lohnt sich ein Konditionenvergleich zwischen Banken und Bundesländern besonders.