Hausverwaltung darf Aufgaben auslagern, bleibt aber haftbar

Eine Hausverwaltung darf einzelne Aufgaben an ein anderes Unternehmen auslagern. Das erklärte Rechtsanwalt Peter Hauswirth (Hauswirth Kleiber Rechtsanwälte) in der Rechtsberatung des KURIER auf die Frage eines Lesers, dessen Hausverwaltung Teile der Verwaltung an eine Subfirma weitergegeben hatte. Die Wohnungseigentümer hatten mit dieser Firma keinen Vertrag geschlossen.

Subfirma ist nur Hilfsperson

Laut Hauswirth darf sich eine Hausverwaltung bei ihrer Tätigkeit grundsätzlich anderer Unternehmen und Hilfspersonen bedienen. Technische oder organisatorische Arbeiten kann sie daher an eine Subfirma übertragen. Die beigezogene Firma wird dadurch aber nicht selbst zur Hausverwaltung, sondern arbeitet als Erfüllungsgehilfe für die bestellte Verwaltung.

Die bestellte Hausverwaltung bleibt gegenüber der Eigentümergemeinschaft für die ordnungsgemäße Erfüllung ihrer Aufgaben verantwortlich. Sie kann sich dieser Verantwortung nicht entziehen, indem sie Arbeiten von einem anderen Unternehmen erledigen lässt. Ansprechpartnerin der Eigentümer bleibt sie ebenfalls.

Nur ein Verwalter pro Liegenschaft

Für eine Liegenschaft kann nur ein Verwalter bestellt werden. Eine parallele Verwaltung durch mehrere Hausverwaltungen ist nicht zulässig. Auch die eigentlichen Verwaltungsaufgaben und Verantwortlichkeiten lassen sich bei einer Fremdverwaltung nicht auf mehrere Verwalter aufteilen. Ihre Stellung als bestellte Verwaltung kann die Hausverwaltung nicht auf ein anderes Unternehmen übertragen.

Kündigung nur gegenüber der Hausverwaltung

Für die Frage der Leserin oder des Lesers ist das der entscheidende Punkt: Der Verwaltungsvertrag besteht ausschließlich mit der bestellten Hausverwaltung. Wollen die Eigentümer sich trennen, müssen sie nur diesen Vertrag aufkündigen. Eine gesonderte Kündigung gegenüber der Subfirma ist nicht nötig, da zu ihr kein Vertragsverhältnis besteht.

Das KURIER-Wohntelefon ist laut Zeitung das nächste Mal am 19. Oktober 2026 von 10 bis 11 Uhr unter 05 9030 22337 erreichbar. Fragen gehen auch per E-Mail an immo@kurier.at.

Was heißt das für Vermieter?

Wer als Vermieter Wohnungen in einem Haus mit Wohnungseigentum besitzt, kann sich bei Problemen mit der Verwaltung weiter an die bestellte Hausverwaltung halten, auch wenn deren Mitarbeiter von einer Subfirma kommen. Ein Verwalterwechsel erfordert nur die Kündigung des Verwaltungsvertrags mit der bestellten Verwaltung. Wer wissen will, wer konkret für welche Leistungen zuständig ist, sollte das direkt bei der Hausverwaltung erfragen.