Wiener Büromarkt: Mieter verhandeln Verlängerungen statt Umzug

Angesichts wirtschaftlicher und geopolitischer Unsicherheit verhandeln viele Wiener Unternehmen derzeit die Verlängerung ihrer Büromietverträge, statt umzuziehen. Eigentümer bieten Bestandsmietern teils Anreize wie flexiblere Laufzeiten, berichtet Die Presse unter Berufung auf Marktexperten von CBRE und EHL.

Weniger Neuvermietung im zweiten Quartal

Am Wiener Büromarkt lag die Vermietungsleistung im ersten Halbjahr 2026 bei 74.650 Quadratmetern, fünf Prozent unter dem Vorjahreszeitraum. Das liegt großteils am starken ersten Quartal: Im zweiten Quartal wurden nur rund 20.560 Quadratmeter neu vermietet. Viele Unternehmen schieben Standortentscheidungen auf. Die Nachfrage nach neuen, hochwertigen und energieeffizienten Flächen bleibt laut Stefan Wernhart, Geschäftsführer von EHL Gewerbeimmobilien, dennoch hoch. In stark gefragten Lagen gebe es kaum Angebot.

Bestandsflächen haben es schwerer: Sie kommen mit den steigenden Qualitätsansprüchen der Mieter zunehmend nicht mit.

Eigentümer kommen Mietern entgegen

Für Eigentümer im Bestand gewinnen Vertragsverlängerungen an Gewicht. Patrick Schild, Head of Agency bei CBRE Österreich, verweist auf lange Vermarktungszeiten, Leerstand und Kosten bei der Nachmietersuche. Wegen der überschaubaren Nachfrage wiege der Verlust eines Mieters deutlich schwerer. Entsprechend seien Eigentümer eher bereit, bei Verhandlungen Zugeständnisse zu machen.

Auch im Neubau gibt es Spielraum. Laut Wernhart sind im DC Tower 2, dem größten laufenden Projekt am Wiener Büromarkt, gute Mietpakete möglich. Der Turm soll heuer fertig werden, mit zahlreichen Interessenten laufen fortgeschrittene Verhandlungen.

Dünne Pipeline, stabile Spitzenmieten

Bis Ende 2027 sollen nur rund 147.000 Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt werden, darunter das Hochhausprojekt Weitblick am Prater. Spekulative Entwicklungen sind laut CBRE die Ausnahme; gebaut wird nur mit entsprechendem Vorvermietungsgrad. Der Leerstand von aktuell rund 3,9 Prozent dürfte deshalb kurzfristig nicht stark steigen.

Die Spitzenmiete im Central Business District liegt bei 28,50 Euro pro Quadratmeter und Monat; CBRE erwartet bis Ende 2026 einen Anstieg auf 29,50 Euro. Moderne Flächen in den äußeren Bezirken haben sich dem City-Niveau angenähert. Die Spitzenmieten außerhalb des CBD stiegen in fünf Jahren um etwa 40 Prozent, in der Innenstadt um rund zwölf Prozent. Schild führt das auf hohe Baukosten zurück.

Schild rechnet bis Jahresende mit mehr Dynamik, glaubt aber nicht, dass das Vorjahresergebnis von 230.000 Quadratmetern übertroffen wird. Der Leerstand variiert nach Teilmärkten (Quelle: Colliers): Im Westen stieg er auf 6,8 Prozent, in der Donau City liegt er knapp unter neun Prozent, in Erdberg bei drei Prozent, in der Airport City bei 4,8 Prozent.

Was heißt das für Vermieter?

Wer Büroflächen im Bestand vermietet, sitzt bei Verlängerungen nicht automatisch am längeren Hebel. Auf dem Wiener Büromarkt vergleichen Mieter mit Neubauangeboten und verlangen Qualität; ein Leerstand kostet durch lange Vermarktungszeiten oft mehr als ein Entgegenkommen bei der Laufzeit. Wer ältere Flächen hält, sollte Ausstattung und Energieeffizienz früh in die Verhandlung einbeziehen.