Immobilienfirmen: 40 % haben kaum Kassa für Forderungen

Vier von zehn österreichischen Immobiliengesellschaften haben ein Liquiditätsproblem: 40,1 % verfügen über Kassa und Bankguthaben von weniger als 10 % ihrer Forderungen. Das geht aus einer Auswertung von 6.083 Immobiliengesellschaften, Bauträgern und Hausverwaltungen hervor, über die immobilien-investment.at berichtet.

In der branchenübergreifenden Vergleichsgruppe liegt dieser Anteil bei 33,5 %. Die offenen Forderungen der untersuchten Unternehmen summieren sich auf 9,0 Mrd. €, der Median beträgt rund 160.600 € je Gesellschaft.

Auffällig ist die Struktur der Bilanzen: Immobilienunternehmen halten im Median Forderungen von 7,4 % der Bilanzsumme, in anderen Branchen sind es 23,5 %. Mietausfälle schlagen daher direkt auf die Zahlungsfähigkeit durch, denn die Mieteinnahmen dienen typischerweise der Bedienung von Kreditraten, Betriebskosten und Instandhaltung.

Befristungen seit 1. Jänner 2026

Parallel gilt seit 1. Jänner 2026 eine neue Mindestbefristung im MRG. Für Wohnungsmietverträge beträgt sie fünf Jahre, wenn der Vermieter Unternehmer im Sinn des Konsumentenschutzgesetzes ist. Immobiliengesellschaften und Gemeinden gelten jedenfalls als Unternehmer. Bei privaten Vermietern ist die Unternehmereigenschaft eine Einzelfallfrage.

Kleine private Vermieter ohne Unternehmereigenschaft bleiben bei einer Mindestbefristung von drei Jahren. Die Unterscheidung gilt auch für Vertragsverlängerungen ab 2026. Wird die Mindestdauer unterschritten, kann die Befristung unwirksam sein, der Vertrag gilt dann als unbefristet. In Ein- und Zweiobjekthäusern außerhalb des MRG gibt es keine entsprechenden Grenzen.

Befristete Mietverträge im MRG-Anwendungsbereich brauchen die Schriftform. Ein wirksam befristeter Vertrag endet mit Ablauf automatisch. Der Mieter kann nach einem Jahr mit dreimonatiger Frist zum Monatsletzten kündigen.

Was heißt das für Vermieter?

Das Risiko liegt weniger im einzelnen Mietausfall als im fehlenden Puffer: Kredit, Betriebs- und Instandhaltungskosten laufen weiter. Eine Reserve von mehreren Monatsmieten hilft, Engpässe zu überbrücken.

Bei Zahlungsverzug empfiehlt der Branchenreport, ab der ersten offenen Miete zu erinnern, eine Ratenzahlung mit festen Beträgen und Fälligkeiten anzubieten, eine Frist zu setzen und danach die Mietzinsklage zu prüfen. Mahnungen und Vereinbarungen sollten schriftlich dokumentiert werden. Eine vorzeitige Auflösung wegen Mietzinsrückstands richtet sich nach § 1118 ABGB.

Vor jedem Neuabschluss oder jeder Verlängerung ist zu klären, ob der Vermieter rechtlich als Unternehmer gilt – sonst kann eine zu kurze Befristung in ein unbefristetes Mietverhältnis umschlagen.