Luxuslagen in Salzburg, Graz und Linz verschieben sich

Die Topografie des Luxuswohnens in den drei Landeshauptstädten Salzburg, Graz und Linz wird breiter: Salzburg führt bei den Preisen für Luxusimmobilien weiter klar, während in Graz und Linz neue Premiumprojekte und aufgewertete Lagen die klassischen Adressen ergänzen. Das geht aus aktuellen Marktangaben hervor. Die genannten Quadratmeterpreise sind überwiegend Angebots- und Projektpreise, keine nachgewiesenen Transaktionspreise.

Salzburg bleibt Preisführer

Im oberen und unteren Nonntal werden für besonders hochwertige Wohnungen rund 20.000 Euro pro Quadratmeter genannt, zuzüglich eines Liebhaberzuschlags. In Aigen und Parsch erreichen Penthouses im Erstbezug laut Marktangaben bis zu 17.000 Euro pro Quadratmeter. Baugrund kostet dort etwa 1.600 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter. Zentrale Salzachlagen, Nonntal sowie Aigen und Parsch bedienen dabei unterschiedliche Luxussegmente.

Graz: Premiumprojekt setzt Aufschlag

In der Grazer Kaiserfeld-/Stubenberggasse ruft das Projekt „Kaiser Estates“ rund 10.000 Euro pro Quadratmeter auf. Für Innenstadtlagen werden üblicherweise 7.500 bis 8.000 Euro genannt, der Aufschlag beträgt damit etwa 25 bis 33 Prozent. Vier von sieben Einheiten waren bereits vor Baubeginn verkauft. Solche Luxusimmobilien können eine eigenständige Mikrolage schaffen, ohne dass dafür die klassische Innenstadtadresse nötig ist.

Linz: Innenstadt und Höhenlagen

In der Linzer Innenstadt, westlich der Landstraße („Upper Westside“), liegen Erstbezugspreise im Premiumsegment bei etwa 7.000 bis 10.000 Euro pro Quadratmeter. Auf Froschberg, Bauernberg, Römerberg und Pöstlingberg kosten Villen rund 2 bis 5 Millionen Euro, neue Eigentumswohnungen etwa 6.000 bis 9.000 Euro pro Quadratmeter. Gefragt ist die Kombination aus Innenstadtnähe, Aussicht und Grünlage; die Luxuslagen werden stärker nach Wohnqualität bewertet als nach der bloßen Adresse.

Der österreichische Luxusmarkt insgesamt kam 2025 auf einen Transaktionswert von 3,36 Milliarden Euro, ein Plus von 17,1 Prozent gegenüber 2024.

Was heißt das für Vermieter?

Hohe Kaufpreise lassen sich nicht in entsprechende Mieten übersetzen. Entscheidend sind erzielbare Vergleichsmieten, Betriebskosten, Ausstattung und Zielgruppe. Neue Premiumprojekte können Bestandsobjekte unter Druck setzen oder eine ganze Mikrolage aufwerten; Bauvorhaben, Verkehrsprojekte und Grünraumplanung in der Umgebung sollten Eigentümer daher im Blick behalten.

Bei befristeten Wohnungsmietverträgen gilt seit 1. Jänner 2026 für unternehmerische Vermieter grundsätzlich eine Mindestdauer von fünf Jahren. Private Kleinvermieter dürfen weiter auf drei Jahre befristen, tragen im Streitfall aber die Beweislast für diese Eigenschaft. Die Befristung muss schriftlich vereinbart und von allen Parteien unterschrieben werden. Bei Luxusimmobilien ab 6.000 Euro pro Quadratmeter drücken Finanzierung, Leerstand und nicht umlagefähige Kosten die Rendite stark; eine reine Bruttorechnung auf Kaufpreisbasis reicht nicht.