Wiener Toplagen: Kaum Leerstand, Spitzenmieten steigen leicht

In den Wiener Einkaufsstraßen mit den höchsten Mieten bleibt der Leerstand niedrig, die Mieten steigen nur leicht. Das geht aus dem aktuellen Retail-Marktbericht von Otto Immobilien hervor. Am Graben und am Kohlmarkt im Goldenen Quartier sind Geschäftsflächen demnach nahezu vollständig vermietet.

Spitzenmieten im Überblick

Am Graben liegt die Spitzenmiete bei bis zu 630 €/m², nach 620 €/m² im Vorjahr. Das entspricht einem Plus von 1,6 %. Am Kohlmarkt/Goldenen Quartier stieg sie von 570 auf bis zu 590 €/m² (+3,5 %).

Auf der inneren Mariahilfer Straße kletterte die Spitzenmiete von 160 auf 170 €/m² (+6,3 %). Der Leerstand sank dort von 3,8 % auf 3,3 %. Damit zeigt sich in allen drei Wiener Einkaufsstraßen derselbe Trend: knappes Angebot, behutsam steigende Preise.

Weniger Neuvermietungen

In den A-Lagen der Inneren Stadt ging das Neuvermietungsvolumen von rund 4.000 auf 2.400 m² zurück, ein Minus von 39 %. Neu genutzt wurden rund 2,9 % der gesamten Verkaufsfläche in der Innenstadt und rund 4,6 % auf der Mariahilfer Straße. Die wenigen Geschäftswechsel deuten darauf hin, dass bestehende Mieter an ihren Standorten festhalten.

Die genannten Werte beschreiben ausdrücklich Spitzenmieten. Auf durchschnittliche Geschäftslokale oder Nebenlagen lassen sie sich nicht übertragen, auch nicht auf weniger gefragte Abschnitte der Wiener Einkaufsstraßen.

Was heißt das für Vermieter?

Wer ein Geschäftslokal in einer A-Lage besitzt, verhandelt aus starker Position: Der Markt ist eng, Vermarktungszeiten sind kurz. Ein pauschaler Anspruch auf 590 bis 630 €/m² folgt daraus nicht. Mieterhöhungen sollten über Lage, Fläche, Zustand, Sichtbarkeit und Branchenmix begründet werden, die Anpassungen im Marktbericht liegen zwischen 1,6 % und 6,3 %.

Vor einer Neuvermietung ist zu klären, ob das MRG voll, teilweise oder gar nicht gilt. Davon hängen Befristung, Kündigungsschutz und Mietzinsregeln ab. Eine Befristung braucht Schriftform und einen eindeutigen Endtermin. Räumt der Mieter nach Vertragsende nicht, muss bei MRG-unterliegenden Geschäftsräumen binnen 14 Tagen eine Räumungsklage bei Gericht einlangen. Ein Übergabsauftrag ist frühestens sechs Monate vor Vertragsende möglich.

Auch Wertsicherung und Umsatzsteueroption verdienen vor Vertragsabschluss eine Prüfung. Die Indexklausel sollte Index, Ausgangsmonat und Anpassungszeitpunkt klar benennen. Kleine, schlecht sichtbare oder sanierungsbedürftige Lokale können trotz der starken Nachfrage in den Toplagen länger leer stehen.