Stiegenhaus verstellt: Wann der Verwalter handeln muss

Hausverwalter dürfen die Entfernung von Gegenständen im Stiegenhaus nicht komplett den Wohnungseigentümern überlassen, wenn Fluchtwege oder Zufahrten für Einsatzfahrzeuge blockiert sind. Das erklärte Rechtsanwalt Peter Hauswirth (Hauswirth Kleiber Rechtsanwälte) in der KURIER-Rubrik zu Wohnrechtsfragen. Anlass war die Leseranfrage zu einem Haus, in dem Kinderwagen, Scooter und Fahrräder im Stiegenhaus und auf dem Gehweg standen, dem einzigen Fluchtweg und der Zufahrt für Blaulichtfahrzeuge.

Die Verwaltung hatte das Ansinnen abgelehnt, die Eigentümer an die Brandschutzbestimmungen zu erinnern. Sie verwies darauf, dass die Eigentümer selbst klagen oder Anzeige erstatten sollten. Laut Hauswirth ist diese Position nur teilweise richtig.

Verwalter muss bei Fluchtwegen eingreifen

Die Verwaltung hat die gemeinschaftsbezogenen Interessen aller Wohnungseigentümer zu wahren. Eine Beeinträchtigung von Fluchtwegen oder Einsatzzufahrten muss sie im Rahmen ihrer Verwaltungsaufgaben aufgreifen. Werden durch die abgestellten Gegenstände gesetzliche Vorschriften verletzt, kann daraus sogar eine eigene Verantwortung des Verwalters entstehen, etwa nach dem Wiener Feuerpolizeigesetz.

Der Verwalter sollte daher die Bewohner auffordern, die Gegenstände zu entfernen und die Wege freizuhalten, und die rechtlichen Voraussetzungen prüfen.

Reine Eigentumsstörung: Eigentümer klagen selbst

Anders liegt der Fall, wenn jemand ohne zivilrechtliche Berechtigung Dinge auf allgemeinen Teilen der Liegenschaft abstellt, ohne dass öffentlich-rechtliche Bestimmungen verletzt werden. Die Abwehr solcher Eingriffe folgt aus dem Eigentumsrecht des einzelnen Wohnungseigentümers und gehört nicht zur Verwaltung der Liegenschaft. Die Verwaltung muss in diesem Fall nicht selbst auf Entfernung klagen. Der Hinweis, dass die Eigentümer erforderlichenfalls selbst gerichtlich vorgehen können, ist insofern nicht generell falsch.

Der Verwalter sollte die Eigentümer allerdings über eine Möglichkeit aufklären: Sie können ihre Ansprüche auf Beseitigung der Gegenstände und Unterlassung weiterer Eingriffe an die Eigentümergemeinschaft abtreten. Dann kann die Gemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, selbst tätig werden.

Was heißt das für Vermieter?

Als Wohnungseigentümer und Vermieter sollten Sie bei blockierten Stiegenhäusern zuerst klären, ob Flucht- oder Zufahrtswege betroffen sind. Dann ist die Verwaltung gefordert, und Sie können das schriftlich bei ihr einfordern. Geht es nur um unberechtigtes Abstellen ohne Brandschutzbezug, bleibt der Klageweg bei den Eigentümern. Eine Abtretung der Ansprüche an die Gemeinschaft erspart dann das Prozessrisiko des Einzelnen. Auch Ihre Mieter sollten wissen, dass Räder und Kinderwägen im Stiegenhaus Fluchtwege nicht verstellen dürfen.