611.000 Immobilien in fünf Jahren vererbt oder verschenkt

In Österreich wurden zwischen 2021 und 2025 insgesamt 610.943 Immobilien vererbt oder verschenkt, also ohne Kaufvertrag übertragen. Das ergibt eine Grundbuchauswertung von IMMOunited. Davon entfallen 334.609 auf Erbschaften und 276.334 auf Schenkungen. Im selben Zeitraum wurden 630.010 Kaufverträge verbüchert. Dass Immobilien in Österreich vererbt und verschenkt werden, erreichte damit nahezu das Volumen des gesamten Kaufmarkts.

Anteil schwankte zwischen 44 und 56 Prozent

Im Jahr 2021 machten Erbschaften und Schenkungen rund 44 Prozent der erfassten Eigentumswechsel aus. 2023 und 2024 stieg der Anteil auf jeweils rund 56 Prozent, in diesen Jahren übertraf der unentgeltliche Übergang also zeitweise den Kaufmarkt. 2025 belebte sich der Kauf wieder: Mit 117.165 Kaufverträgen sank der Anteil von Erbschaften und Schenkungen auf 44 Prozent.

Regional fällt das Burgenland auf. Dort wurden von 2021 bis 2025 laut Auswertung 35.047 Immobilien vererbt, bei nur 32.881 Kaufverträgen.

Die Zahlen beziehen sich auf grundbücherliche Übertragungen, nicht auf einzelne Gebäude. Ein Grundstück, eine Wohnung oder ein Miteigentumsanteil kann jeweils als eigene Übertragung zählen. Wie viele der übertragenen Objekte vermietet waren, geht aus den Daten nicht hervor.

Steuerlicher Rahmen

Eine allgemeine Erbschafts- oder Schenkungssteuer gibt es in Österreich derzeit nicht. Wer Immobilien erbt oder geschenkt bekommt, zahlt bei Grundstücken aber weiterhin Grunderwerbsteuer. Wird nicht selbst berechnet, ist der Vorgang bis zum 15. Tag des zweitfolgenden Monats nach Entstehen der Steuerschuld beim Finanzamt anzuzeigen; dieselbe Frist gilt für die Selbstberechnung.

Bei Erbschaften gilt der Eigentumserwerb mit Rechtskraft des Einantwortungsbeschlusses als vollzogen. Bei einem Vermächtnis erfolgt der Erwerb mit der Bestätigung des Verlassenschaftsgerichts nach § 182 Abs. 3 AußStrG. Für Grundstücksschenkungen gibt es keine eigene Meldung nach dem Schenkungsmeldegesetz, sie werden grunderwerbsteuerlich erfasst. Diese Meldung (binnen drei Monaten) betrifft andere Vermögenswerte.

Was heißt das für Vermieter?

Werden Immobilien in Österreich vererbt oder verschenkt, läuft ein bestehender Mietvertrag weiter. Der neue Eigentümer übernimmt Kaution, Betriebskostenabrechnung und laufende Pflichten und sollte Mietverträge, Kautionsstände, Rückstände und Grundbuchauszug nach der Übertragung lückenlos dokumentieren.

Erben mehrere Personen, empfiehlt sich eine schriftliche Regelung, wer Mietzinsvorschreibung, Reparaturen und Kündigungen verantwortet. Bei Schenkungen lohnt der Blick auf Wohn- und Fruchtgenussrechte, Belastungs- und Veräußerungsverbote. Ob das MRG voll oder teilweise gilt, bestimmt weiterhin Kündigungsschutz und Mietzinsbildung.