Wien hält an Stellplatzpflicht fest, Deutschland streicht

In Wien bleibt die Stellplatzpflicht bestehen, während sie in Deutschland Bundesland für Bundesland fällt. Laut Immobilien Redaktion (28. Oktober 2026) gilt nach dem Wiener Garagengesetz 2008 weiterhin: ein Pflichtstellplatz je 100 m² Wohnnutzfläche. Wer ihn nicht baut, zahlt eine Ausgleichsabgabe von 16.320 Euro pro Platz.

So funktioniert die Wiener Regelung

Der gesetzliche Höchstrahmen der Abgabe liegt bei 25.000 Euro je Stellplatz. Der Einheitssatz von 16.320 Euro ergibt sich aus der Durchführungsverordnung der Wiener Landesregierung. Die Baupolizei setzt die Abgabe per Bescheid fest, fällig ist sie binnen eines Monats. Sie fällt auch an, wenn Pflichtstellplätze später wegfallen.

Das Stadtgebiet ist in Zonen gegliedert, abhängig von der Öffi-Erreichbarkeit und der Nähe zum Zentrum. In gut erschlossenen Lagen kann der Bebauungsplan die Pflicht teils deutlich senken. Grundsätzlich sind die Plätze auf dem Bauplatz zu errichten. Ist das nicht möglich, dürfen sie im Umkreis von rund 500 Metern liegen, vertraglich abgesichert für die gesamte Bestandsdauer des Gebäudes.

Ein Rechenbeispiel zeigt die Größenordnung: Ein Projekt mit 10.000 m² Wohnnutzfläche löst ohne Reduktion 100 Pflichtstellplätze aus. Unterbleibt der Bau, sind 1,632 Millionen Euro Ausgleichsabgabe fällig. Wird gebaut, kommen die Kosten der meist nötigen Tiefgarage in die Kalkulation. Ob die künftigen BewohnerInnen ein Auto besitzen, spielt keine Rolle.

Deutschland geht den umgekehrten Weg

Hamburg schaffte die Stellplatzpflicht im Wohnungsbau bereits am 29. Oktober 2013 ab. Inzwischen ersetzt dort ein Mobilitätsnachweis die Pflicht. Eine pauschale Quote gibt es nicht mehr, jedes Grundstück wird einzeln anhand von Lage, ÖV-Anbindung, Verkehrslage und tatsächlichem Bedarf geprüft. Ausgleichszahlungen sind entfallen.

In Bayern müssen Stellplätze nur noch gebaut werden, wenn die Gemeinde das per Satzung anordnet; sie darf die staatliche Zahl nur unterschreiten. Berlin und Brandenburg kennen seit Jahren keine allgemeine Kfz-Stellplatzpflicht, Niedersachsen hat sie im Wohnungsbau gestrichen. Verschärft hat sie laut Quelle kein Land.

In Österreich ist das Baurecht Ländersache, doch eine gesetzliche Stellplatzpflicht bei Neu- und Umbauten besteht nach wie vor in allen Bundesländern.

Was heißt das für Vermieter?

Wer in Wien neu baut oder umbaut, muss Stellplätze oder die Ausgleichsabgabe von Beginn an in die Baukosten einrechnen, unabhängig vom tatsächlichen Bedarf. Die Abgabe von 16.320 Euro je Platz drückt direkt auf die Rendite. Bei Projekten in gut erschlossenen Lagen lohnt der Blick in den Bebauungsplan: Dort kann die Pflicht reduziert sein. Die Nachweise zur Stellplatzverpflichtung gehören zu den Einreichunterlagen.