Grundbuchgebühr: Befreiung ausgelaufen – das gilt jetzt

Beim Immobilienkauf in Österreich ist die Grundbuchgebühr zurück: Seit dem 1. Juli 2026 fällt wieder die volle Grundbuch- und Pfandrechtseintragungsgebühr an. Die befristete Befreiung für Eigenheimkäufe bis 500.000 Euro, die seit April 2024 galt, ist mit 30. Juni ausgelaufen. Für Käufer verteuert sich der Erwerb damit spürbar – und für alle, die die Begünstigung genutzt haben, beginnt jetzt die kritische Phase der Nachweispflichten.

Grundbuchgebühr: Was sich seit 1. Juli geändert hat

Während der Befreiung sparten Käufer bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro mehrere Tausend Euro an Eintragungsgebühren – die Grundbucheintragung schlägt regulär mit 1,1 Prozent des Kaufpreises zu Buche, die Pfandrechtseintragung für die Finanzierung mit weiteren 1,2 Prozent der Hypothek. Diese Posten sind nun wieder in voller Höhe in die Nebenkosten einzukalkulieren.

Für die Kaufnebenkosten bedeutet das: Zusammen mit Grunderwerbsteuer, Vertragserrichtung und Maklerhonorar liegen sie wieder deutlich über der Marke, die viele Käufer aus den vergangenen zwei Jahren gewohnt waren. Wer aktuell eine Finanzierung plant, sollte die Budgetrechnung entsprechend aktualisieren – gerade bei knapper Eigenmittelquote können die wieder aufgelebten Gebühren den Unterschied machen.

Die Fünf-Jahres-Falle für bisherige Nutzer

Besonders wichtig ist die Warnung der österreichischen Notariatskammer: Wer die Gebührenbefreiung in den vergangenen zwei Jahren in Anspruch genommen hat, ist an Bedingungen gebunden. Die Kernpunkte:

• Die Immobilie muss fünf Jahre lang als Hauptwohnsitz genutzt werden
• Wer vorzeitig auszieht oder vermietet, riskiert die Nachzahlung der ersparten Gebühren
• Meldebestätigungen und Belege sollten lückenlos aufbewahrt werden
• Auch ein Verkauf innerhalb der Frist kann die Nachverrechnung auslösen

Gerade für Eigentümer, die ihre Lebensplanung ändern – etwa wegen Jobwechsel, Familienzuwachs oder Trennung – kann die Frist teuer werden. Vor einem vorzeitigen Auszug oder einer Vermietung des begünstigten Objekts empfiehlt sich unbedingt eine rechtliche Beratung, um die finanziellen Folgen abzuschätzen.

Was das für Käufer und Investoren bedeutet

Für reine Kapitalanleger ändert sich wenig – die Befreiung galt ohnehin nur für den Hauptwohnsitz. Indirekt könnte das Auslaufen aber den Markt beeinflussen: In den letzten Wochen vor dem Stichtag dürften etliche Käufe vorgezogen worden sein, was kurzfristig für einen kleinen Nachfrageknick im dritten Quartal sorgen kann. Verkäufer sollten sich darauf einstellen, dass Käufer die höheren Nebenkosten wieder stärker in Preisverhandlungen einbringen.

Wer den Kauf eines Eigenheims plant, sollte die Gesamtkosten neu durchrechnen: Bei 400.000 Euro Kaufpreis und 300.000 Euro Hypothek summieren sich Eintragungs- und Pfandrechtsgebühr auf rund 8.000 Euro – Geld, das seit 1. Juli wieder fix eingeplant werden muss.

Fazit: Nebenkosten neu kalkulieren, Fristen im Blick behalten

Das Ende der Gebührenbefreiung macht den Immobilienkauf in Österreich wieder teurer und die Kalkulation anspruchsvoller. Doppelt aufpassen müssen alle, die von der Befreiung profitiert haben: Die fünfjährige Hauptwohnsitzpflicht läuft weiter – wer sie verletzt, zahlt nach. SmartLandlord.AT hält Sie über Gebühren, Fristen und mögliche Neuauflagen der Förderung auf dem Laufenden.