Maklerhaftung bei Besichtigungen: Rechte für Eigentümer

Maklerhaftung beim Besichtigungsprozess: Ein unterschätztes Risiko

Die Maklerhaftung ist ein Thema, das viele Eigentümer erst dann ernst nehmen, wenn es bereits zu spät ist. Wer seine Immobilie über einen Makler vermarktet, übergibt damit auch einen Teil der Kontrolle – und damit verbunden ein erhebliches Haftungsrisiko. Was passiert, wenn ein Interessent bei der Besichtigung stürzt, etwas beschädigt oder gar gestohlen wird?

Diese Fragen sind im österreichischen Immobilienrecht klar geregelt, werden in der Praxis aber häufig unterschätzt. Eigentümer sollten wissen, welche Pflichten Makler tragen – und wo die eigene Verantwortung beginnt.

Welche Pflichten trägt der Immobilienmakler bei Besichtigungen?

Ein Immobilienmakler handelt im Auftrag des Eigentümers und übernimmt damit eine Reihe von Sorgfaltspflichten. Dazu gehört unter anderem, dass Besichtigungen professionell und sicher durchgeführt werden. Der Makler muss sicherstellen, dass:

nur vorgemerkte und geprüfte Interessenten Zugang erhalten
keine unbefugten Dritten das Objekt betreten
der Zustand der Immobilie vor und nach der Besichtigung dokumentiert wird
Schlüssel und Zugangsdaten sicher verwahrt und nicht weitergegeben werden

Verletzt der Makler diese Pflichten, kann er sich gegenüber dem Eigentümer schadenersatzpflichtig machen. Grundlage ist in der Regel der abgeschlossene Maklervertrag sowie das allgemeine Schadenersatzrecht nach dem ABGB.

Schlüsselübergabe und Zugangskontrolle: Ein kritischer Punkt

Besonders heikel ist die Frage der Schlüsselübergabe. In der Praxis übergeben viele Eigentümer dem Makler einen Generalschlüssel, damit Besichtigungen auch ohne ihre Anwesenheit stattfinden können. Das ist bequem – birgt aber Risiken.

Kommt es durch eine unsachgemäße Schlüsselverwaltung zu einem Einbruch oder Diebstahl, stellt sich die Frage der Haftung unmittelbar. Ein Makler, der den Schlüssel verliert, ihn nicht ausreichend sichert oder an Dritte weitergibt, kann zivilrechtlich haftbar gemacht werden.

Eigentümer sollten daher im Maklervertrag ausdrücklich regeln, wie mit Schlüsseln und Zugangsmitteln umzugehen ist – und idealerweise eine schriftliche Bestätigung über die Übergabe verlangen.

Was passiert bei Schäden oder Unfällen?

Stürzt ein Interessent während der Besichtigung und verletzt sich, stellt sich sofort die Frage: Wer haftet? Grundsätzlich liegt die Verkehrssicherungspflicht für das Objekt beim Eigentümer. Das bedeutet, dass bekannte Gefahrenquellen – etwa ein loser Bodenbelag oder ein defektes Geländer – vor der Besichtigung behoben oder zumindest klar kommuniziert werden müssen.

Versäumt der Makler es, den Eigentümer auf erkannte Mängel hinzuweisen oder Interessenten vor Ort ausreichend zu warnen, kann auch er in die Haftung genommen werden. In der Praxis kann es zu einer geteilten Haftung zwischen Eigentümer und Makler kommen.

Dokumentation als wichtigstes Schutzinstrument

Eine lückenlose Dokumentation schützt beide Seiten. Professionelle Makler sollten vor und nach jeder Besichtigung den Zustand der Immobilie festhalten – am besten mit Fotos und einem schriftlichen Protokoll. Auch eine Interessentenliste mit Kontaktdaten aller Personen, die Zugang hatten, ist im Streitfall von großem Wert.

Eigentümer sollten aktiv nachfragen, ob ihr Makler solche Prozesse standardmäßig einsetzt. Wer hier nachlässig ist, handelt nicht nur unprofessionell – sondern setzt sich unnötigen Haftungsrisiken aus.

Wie sichern sich Eigentümer rechtlich ab?

Der wichtigste Schritt ist ein klarer, schriftlicher Maklervertrag, der die Haftungsfragen explizit regelt. Folgende Punkte sollten darin enthalten sein:

Regelungen zur Schlüsselverwaltung und Zugangskontrolle
Pflicht zur Dokumentation aller Besichtigungstermine
Haftungsregelungen bei Schäden am Objekt oder an Dritten
Versicherungspflicht des Maklers (z. B. Berufshaftpflicht)

Darüber hinaus empfiehlt es sich, die eigene Eigenheimversicherung auf ihren Deckungsumfang während der Vermarktungsphase zu prüfen. Manche Policen schließen Schäden aus, die im Zusammenhang mit Besichtigungen entstehen.

Fazit: Maklerhaftung ernst nehmen lohnt sich

Die Maklerhaftung beim Besichtigungsprozess ist kein theoretisches Konstrukt, sondern ein reales Risiko mit praktischen Konsequenzen. Eigentümer, die ihre Immobilie professionell vermarkten lassen, sollten sich nicht blind auf ihren Makler verlassen – sondern aktiv auf klare Regelungen und sorgfältige Prozesse bestehen.

Ein guter Immobilienmakler wird diese Anforderungen nicht als Misstrauen werten, sondern als Zeichen von Professionalität auf beiden Seiten. Sprechen Sie das Thema offen an – noch bevor der erste Interessent die Tür öffnet.