Soziale Nachhaltigkeit im Wohnbau wird messbar

Soziale Nachhaltigkeit im Wohnbau lässt sich anhand klarer Kennzahlen belegen: Mietbelastungsquote, Fluktuation, Leerstand und Nutzerzufriedenheit nennt PwC-Nachhaltigkeitsexpertin Barbara Coudenhove-Kalergi als Kriterien. Für Bauträger rechnet sich der Ansatz, weil er Bewohner stärker bindet und Konfliktpotenzial senkt. Das berichtet die Presse in ihrer ESG-Serie.

Gemeinschaftsräume, Gärten, Fitnessräume oder Mobilitätsangebote sollen Austausch unter den Bewohnern fördern. Sie wirken aber nur, wenn sie zur Zielgruppe passen. Thomas Meindl, bei der Caritas Experte für Stadtteilarbeit und soziale Nachhaltigkeit im Wohnbau, empfiehlt, den Bedarf schon in der Projektentwicklung zu klären. Die Räume sollten flexibel nutzbar bleiben: Ein Kinderspielraum müsse nicht dauerhaft einer bleiben. Bei größeren Anlagen gehört auch die Abstufung zwischen öffentlicher, halb-öffentlicher und privater Nutzung in die Planung.

Bereitstellen allein reicht laut Meindl nicht. Bewohner sollten bei der Aneignung der Räume begleitet werden. Das kostet, vermeidet aber höhere Aufwände: Ungenutzte Gemeinschaftseinrichtungen schlagen sich teils in den Betriebskosten nieder.

Leistbarkeit ist mehr als die Nettomiete

Laut der Studie „Emerging Trends in Real Estate 2026“ von PwC und dem Urban Land Institute nennen 79 Prozent der rund 1.300 befragten europäischen Immobilienfachleute ausreichend leistbaren Wohnraum als eine der größten Herausforderungen der Branche. Coudenhove-Kalergi betont, dass Leistbarkeit nicht allein an der Nettomiete hängt. Betriebskosten gehören dazu, und in energetisch ineffizienten Häusern fallen die Heizkosten deutlich höher aus. Eine thermische Sanierung senkt sie. Reichen dafür die Mietzinsreserve und die laufenden Einnahmen nicht aus, kann es laut Mietervereinigung zu einem Mietzinserhöhungsverfahren kommen – dann stellt sich die Leistbarkeitsfrage neu.

Auch das Umfeld zählt: Nahversorgung, Bildungs- und Betreuungseinrichtungen, öffentlicher Verkehr und Freizeitangebote im Grätzel beeinflussen die Wohnqualität der Gebäude. Soziale Durchmischung stabilisiert zudem das gesamte Viertel.

Wiener Förderlogik als Vorbild

In Wien ist soziale Nachhaltigkeit seit 2009 die vierte Säule bei Bauträgerwettbewerben im geförderten Wohnbau, neben Ökologie, Ökonomie und Architektur. Im geförderten Bereich sei sie „definitiv fest verankert“, sagt Meindl. Im freifinanzierten Wohnbau gebe es noch Luft nach oben.

Ein blinder Fleck sind laut Coudenhove-Kalergi die Arbeitsbedingungen in der Lieferkette, auch in Europa. Bauherren sollten strukturierte Prüfverfahren aufsetzen, denn Kapital fließe künftig in Gebäude, die alle drei ESG-Säulen (Environmental, Social, Governance) abdecken.

Was heißt das für Vermieter?

Wer Wohnungen vermietet oder in Neubauprojekte investiert, kann dieselben Kennzahlen für den eigenen Bestand nutzen: Fluktuation und Leerstand wirken direkt auf den Ertrag. Wer thermisch saniert, senkt die Betriebskosten der Mieter und verbessert damit die Vermietbarkeit. Gemeinschaftsflächen sollten nur entstehen, wenn sie genutzt werden, sonst treiben sie die Betriebskosten.