Wohnungspreise 2026 auf Rekordniveau, Finanzierung bleibt Hürde

Der Wohnimmobilienpreisindex der Oesterreichischen Nationalbank hat im zweiten Quartal 2026 mit über 274 Punkten ein neues Rekordniveau erreicht. Das teilte die ÖRAG beim Herbst-Mediengespräch am 16. September mit, an dem die Vorstände Stefan Brezovich, Michael Buchmeier und Johannes Endl sowie mehrere BereichsleiterInnen teilnahmen. Die Botschaft: Käufer und Investoren kehren an den Markt zurück, doch von einem Boom kann keine Rede sein.

Laut ÖRAG sind die Wohnimmobilienpreise 2025 nach zwei rückläufigen Jahren nominell um rund 3,6 Prozent gestiegen, bevor der Wohnimmobilienpreisindex OeNB im Frühjahr 2026 den bisherigen Höchstwert markierte. Noch deutlicher zeigt sich die Belebung beim Transaktionsvolumen: Es legte 2025 um mehr als 23 Prozent auf rund 2,76 Milliarden Euro zu. „KäuferInnen sowie InvestorInnen sind zurück und orientieren sich neu. Das ist kein Strohfeuer, sondern eine Normalisierung nach außergewöhnlichen Boomjahren“, sagt Buchmeier.

Nicht der Preis bremst, sondern die Eigenmittel

Die KIM-Verordnung ist zwar mit 30. Juni 2025 ausgelaufen, ihre Kennzahlen führt die Finanzmarktaufsicht jedoch als Empfehlung fort. Die Banken halten sich laut ÖRAG weitgehend daran. Für Käuferinnen und Käufer bedeutet das weiterhin realistisch rund 20 Prozent Eigenmittel für den Wohnungskauf, obwohl der Wohnimmobilienpreisindex OeNB zeigt, dass die Preise selbst kein Hindernis mehr darstellen.

Im Gewerbebereich wurden die Anforderungen sogar verschärft: Üblich sind mittlerweile rund 20 bis 25 Prozent Eigenkapital auf die Gesamtinvestitionskosten beziehungsweise rund 30 Prozent auf den Verkehrswert. Hinzu kommt das Zinsumfeld: Steigende Renditen bei Staatsanleihen verteuern langfristige Fixzinskredite und heben zugleich die Renditeerwartungen an Immobilien.

Weniger Neubau, mehr Insolvenzen im Bau

Strukturell zeigt sich Österreich weiterhin unterversorgt: Der Wohnungsneubau liegt laut ÖRAG mit weit unter 30.000 fertiggestellten Einheiten auf einem historischen Tiefstand. Gleichzeitig registrierte die ÖRAG rund 3.400 Unternehmensinsolvenzen im ersten Halbjahr 2026, der Bau zählt zu den am stärksten betroffenen Branchen. Rund die Hälfte der Großinsolvenzen hat einen direkten Immobilienbezug. Die Fallzahlen steigen aber nicht mehr weiter, im Baugewerbe gehen sie sogar leicht zurück – die ÖRAG spricht von einer Bereinigung, nicht von einem Absturz.

Am heimischen Investmentmarkt wurden im ersten Halbjahr 2026 laut ÖRAG Research rund 1,2 Milliarden Euro umgesetzt, nach rund 1,5 Milliarden Euro im Vorjahreszeitraum. Steigende Energiepreise, höhere Zinsen und gestiegene Anleiherenditen drücken gleichzeitig auf Bewertungen und treiben Renditeerwartungen nach oben. Johannes Endl sieht dennoch Einstiegschancen bei Objekten mit guter Lage, Bauzustand und stabiler Vermietung: „Sicherheit und Substanz sind gefragt, Schnäppchen gibt es in diesem Segment kaum – gute Einstiegschancen aber sehr wohl.“

Die Spitzenrendite für Büros liegt laut ÖRAG unverändert bei rund 4,75 Prozent, mit sinkender Objektqualität steigen die Renditeerwartungen deutlich. Für Herbst und Winter erwartet die ÖRAG eine intensive Marktaktivität, ein spürbarer Aufschwung wird laut dem Gastredner Helge Scheunemann von JLL aber erst nach 2028 erwartet. Der Wohnimmobilienpreisindex OeNB dürfte bis dahin auf hohem Niveau verharren, während die Finanzierungsbedingungen die eigentliche Bremse bleiben.

Was heisst das fuer Vermieter?

Wer aktuell kauft, trifft auf steigende Preise bei gleichzeitig strengen Eigenkapitalanforderungen von rund 20 Prozent im Wohnbereich. Für Investoren mit ausreichend Eigenkapital eröffnen sich laut ÖRAG gezielte Zukäufe, vor allem bei Wohnimmobilien und im Hospitality-Segment, da viele Objekte derzeit unter den aktuellen Herstellungskosten gehandelt werden. Der anhaltend niedrige Neubau spricht mittelfristig für stabile bis steigende Mieten in gut vermieteten Bestandsobjekten.